Eyüp Akbal: Gelecek Kentsel Dönüşümde

Müteahittlerin en büyük sıkıntısının arsa üretmek olduğuna dikkat çeken Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal, gelecek kentsel dönüşümde dedi...

Fuzul Grup Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Eyüp Akbal ile Fatih’teki Fuzulev ofislerinde biraraya geldik.

Yeni projelerini yeniemlak.com’a açıklayan Eyüp Akbal, sektöre ilişkin önemli noktalara da dikkat çekti.
İşte tüm detayları ile o röportaj...

Satışlar nasıl gidiyor?
Geçen yıla oranla satışlar arttı. Çünkü proje sayımızda artış oldu. Rakiplere göre satışlarımız bu yılda iyi. Son bir iki haftadır terör olayları gündemi ciddi değiştirdi. Belçika’daki patlama ile birlikte Avrupa ‘da bile bu sıkıntı ve daralma getirdi. Hem içerden hem de dışarıdan Türkiye’nin imajına dönük bir negatif bir çalışma içinde olan bir grup var. Bunlara rağmen yatırımlarda yine süreklilik söz konusu. Belki bu iki haftada olan olaylar gelecek ayda etkisini gösterebilir. Tüik verilerine göre Şubat ayında yüzde 7 artış oldu. Türkiye gerçekten yurtdışından ve yurtiçinden ciddi anlamda bir satış grafiği yakalamış. Türkiye hala güvenli liman olma özelliğini koruyor.

VADİYAKA’NIN YÜZDE 70’İ SATILDI

Vadiyaka projenizde satışlar ne durumdu?
Yüzde 70 oranında satışlar gerçekleşti.

Şu an fiyatlar ne seviyede?
İlk satışa başladığımızda fiyatlarımız 4 bin TL bandındaydı. Şimde 4 bin 900 -5 bin 200 TL bandırda seyrediyor.

Başakşehir İstanbul’un ucuz konut üssü olmaktan uzaklaşıyor. Rakamlar İstanbul’un merkezine yaklaştı. Başakşehir'i  kim neden tercih ediyor?
Bölgenin ilk müteahhit firmalarından biriyiz. Gelişimi birebir canlı yaşadık. Burası mega projelerin kesişme noktası. Kent hastanesi, 3. Havalimanı gibi mega projelerin yanı sıra otobanı olan yakınlığı, sağlık merkezlerine olan yakınlığı ve beraberinde yabancı yatırımcıların da gözde bölgesi olması nedeni ile bölge değerini artırdı. Yine Başakşehir sadece yatırım için değil oturum için de çok tercih ediliyor. Herkes kendi çevresini çağırıyor. Özledikleri komşuluk ilişkisini burada yaşayabiliyorlar.

KANAL İSTANBUL OLMASA DA ZATEN BAŞAKŞEHİR ALDI BAŞINI GİDİYOR

Başakşehir’i zirveye taşıyan mega projelerden biri de Kanal İstanbul. Birçok firma bunu reklamlarına taşıyarak projelerini pazarladı. Fakat Bakan Binali Yıldırım geçtiğimiz aylarda Kanal İstanbul’un güzergahı konusunda biz bir açıklama yapmadık, söylentilere kanmayın dedi. Bu bölgede bir değer kaybına neden olabilir mi?
Bakanın bu açıklaması Kanal İstanbul’un burada olmayacağı anlamına gelmiyor. Sadece belli bir noktayı tespit etmedik dedi. Bu kamuoyunda şöyle bir algı oluşturdu, “Kanal İstanbul Başakşehir’de olmayacak”. Peki öyle varsayalım; neden satış rakamları düşmedi peki. Demek ki birebir etkili değil. Olsa artı bir değer olur.

Bu konuda müşterilerinizle karşı karşıya geldiğiniz oldu mu?
Hayır asla böyle Bir şey olmadı. Biz zaten Kanal İstanbul’un dibinde proje satıyoruz demiyoruz ki. Zaten Kanal İstanbul olmasa bile diğer mega projeler alıp götürüyor. Kuzey Marmara Otoyolu’da Başakşehir aksı üzerinde. Yine İstanbul deprem bölgesinde. Fakat Başakşehir bu anlamda oldukça güvenli. Kısa sürede bölgenin yüzde 70’lere yakın değer kazanması da müşteriyi çekiyor. Yani sadece bölgenin değerlenmesini Kanal İstanbul’a bağlayamayız.

Şu an bölgede metrekare fiyatları ne kadar? Ve 5 yıllık bir vadede bu rakamlar ne kadar olur?
Metrekare fiyatları 4 bin 250- 5 bin 500 TL arasında değişiyor. Seneye bu rakamlar 6 bin 500 TL’yi görür.

Başakşehir'de yeni bir projeniz daha olacaktı. Çalışmalar ne aşamada?
Çalışmalar devam ediyor. Bir iki aya lansmanını yapacağız. 110 dönüm üzerinde bir proje. Burada da fiyatlar 4 bin 500 TL civarında olacak.

Kartal’da kentsel dönüşüm projeniz olacaktı? Bu projeye ne zaman start vereceksiniz?
Kentsel dönüşüm uzun bir süreç. Sürekli engeller çıkıyor. Bunlarla uğraşıyoruz.

GELECEK KENTSEL DÖNÜŞÜMDE

Başka planladığınız yeni projeler var mı?
Ağırlıklı olarak kentsel dönüşüm projeleri üzerinde çalışıyoruz. Yeni açılacak olan yerlerle ilgileniyoruz. Bağcılar’dan Kartal’a kadar yer bakıyoruz. Artık hangisi tutarsa. Müteahhitlerin en büyük sorunu arsa üretmek. Gelecek kentsel dönüşümde.

DEVLETİN RAKİP OLDUĞU BİR PAZARDA MUTLU OLMA ŞANSINIZ YOK

Arsadan konu açılmışken sormak istiyorum; şu anda arsaların büyük çoğunluğu Toki ve Emlak Konut GYO’nun elinde. Özel sökterden şöyle bir eleştiri var; “Toki ve Emlak Konut sadece alt gelir grubuna proje yapsın, lüks proje özel sektörün işi. ”. Buna katılıyor musunuz?
İki yönlü bakmak lazım buna. Toki’nin çıkış amacı dar gelirliye konut sağlamaktı. Ama Emlak Konut ise daha çok orta ve üzeri projelere el atmaya başladı. Rekabet noktasında şikayetlerimiz var. Karşında rakip olarak devlet var. Devletin de sizinle birlikte aynı sahada olması pazarın canlılığını sürdürüyor. Fakat devletle yarışılmaz, ama devletin de bizimle birlikte bu sektörde olması artı bir değer sağlıyor. Devletle birlikte çok mutlu olma şansınız yok çünkü yarışamazsınız.

YATIRMCI, FIRSATÇI, İMALATÇI ÜÇGENİNE DÖNDÜK

Geçen yıl 1 Kasım genel seçimlerden sonra sizinle CNR Emlak Fuarı’nda biraraya geldiğimizde, “Sektör için bahar havası başladı, artık bizi kimse durduramaz” demiştiniz. Fakat ilk 3 aya baktığımız da hiç de umut edilen gibi olmadı. Bugün ki öngörünüz nedir?
Olayları sadece Türkiye bazında değerlendirmemek lazım. Burada küresel aktörler devrede. Süreç öyle bir işliyor ki bizim ortaya koydumuz planlar her an değişebiliyor. Türk Hava Yolları olaylardan sonra uçuşları erteledi. Oradan gelecek olan müşteriler gelemedi. Ya da sizin bir yatırımınız var gidemediz. Ama durmuyoruz. Daha çok çaba harcıyoruz. Pazar daralıyor, müşteriler alımdan vazgeçiyorlar tarzı haberler yatırımcıları sevindiriyor imalatçıları da ne olacak korkusu sarıyor. Bundan dolayı hemen satıp elinden çıkarmak istiyor. İlk 3 ayda böyle bir ortam oldu; yatırımcı, fırsatçı, imalatçı...

İnşaat yatırımcıları İstanbul’da konut fiyatlarının diğer dünya metropollerinin çok altında olduğunu söylüyor. Diğer taraftan tüketiciler de konut fiyatlarının yüksekliğinden dert yanıyor. Siz konut fiyatlarının erişilebilir olduğunu düşünüyor musunuz?
Londradaki metrekare fiyatları ile İstanbul’daki metrekare fiyatları neredeyse 5 katı. Bu kıyaslama tartışılabilir. Belli kıstasyar var. Mili gelire göre hesaplarsanız evet Türkiye’deki alım gücü ile yurtdışındaki alım gücü aynı değil. Kıstas bu değil. İnşaat endeksi yayınlanıyor. Bunlar baz alınarak havuz yapılıyor. Bu havuzun içerisinde Londra, Fransa, Newyork, Paris ve İstanbul gibi bölgeler oluyor. Emlak metrekare değerleri, talep ve imalatlar baz alınarak değerlendiriliyor. Buna göre fiyatlar uygun ya pahalı diyebiliyoruz. Buna bakarsak evet İstanbul hala o değeri yakayamadı.

Peki Türkiye bu değeri yabancılarla mı yakalayacak? Yabancıların konut fiyatlarını artırdığı söyleniyor....
Yabancıların toplam satış içindeki oranı yüzde 15 civarında. 100 tane daire sattıysanız bunun 15 tanesi yabancıya ait. Yabancı bunu alıyor ama burada oturmuyor. O da satışa sunuluyor. Yine iç pazarda dönen bir dinamik var. Haliyle talep artarsa fiyatlar artış gösterir. Yabancı almış yerli almış önemli değil. Yüzde 15 alım yapıyorlar. Bununla pazardaki fiyatları nasıl artırabilir. Talebin çoğu yerli tüketiciden geliyor. Bu nedenle ben yabancıların konut fiyatlarını artırdığına katılmıyorum.

RÖPORTAJ: Şengül KIRMIZITAŞ