Gayrimenkul Fiyatlarındaki Değer Artış Kazançları, Getirisi Düşük Güvenli Limanlar Olacak

Son iki yılda konut yatırımcısının yüzünün güldüğünü belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Konut yatırımı artış nakit para ile yapılması gereken bir yatırım oldu. Yüksek enflasyonist bir dönemde gayrimenkul fiyatlarında değer artış kazançları yüksek olmaz, güvenli ama getirisi düşük bir liman olur. Gayrimenkul piyasasındaki stok erime hızına bakınca neler olduğunu daha iyi görebiliyoruz. Ocak 2023’den bu yana Türkiye genelinde satılık konut stoku genel ortalamada yaklaşık %15 arttı; bu artışın %19’u yakını İzmir’den, %12’si ise İstanbul’dan geliyor. Kiralık miktarında ise artış daha dramatik, stok genel bazda %72 arttı. Kiralıkta en fazla stok artışı olan il İstanbul, %74 gibi bir rakamlar başı çekiyor.” dedi. Deprem nedeni ile arada büyük de bir stok erimesi olmuştu, bu açıdan bakıldığında aslında reel rakam daha da büyük diye düşünebiliriz.

İstanbul’da apartmanlarda amorti süresi artık 20-25 sene

Fiyat artışlarının kira artışını da beraberinde getirdiğini söyleyen Yazıcı, “Yatırım yapılan miktar arttıkça yatırım yapılan mülkle ilgili kira beklentisi rakamı da buna bağlı yükseliyor. Ev sahibi kiracı ilişkilerinde sorun çok büyük, %25’lik artış limiti aslında piyasa dengesini bozuyor. Öte yandan konutun yıllık getirisinin amortisman süresi ile çarpılması gayrimenkulün fiyatını veriyor. Değer arttı, kira ona paralele artamadı böylece mülkün kendini amorti etme süresi daha da uzadı. Çok değil sadece 4-5 sene önce İstanbul’da apartman dairelerinde amorti süresi olarak 15-18 yılları konuşurken bugün 20-25 seneleri konuşur olduk.

2050 ve sonrasında nüfusumuzda her 5 kişiden 1 i yaşlı olacak

Türkiye sadece ailelerin konut barınma sorunu ile karşı karşıya değil başka yönlerden de barınma sorunu içinde.

Barınma konusunda müdahale edilmezse daha da derinleşecek bir sorun kümesi geliyor. Şu anda sadece ailelerin barınma sorununu konuşuyoruz ama maalesef üstünde durmadığımız başka 2 konumuz daha var; birincisi öğrenci barınması ,diğeri ise yaşlıların barınması, hepsinde sorun var. Kısacası Türkiye sadece ailelerin konut barınma sorunu ile karşı karşıya değil, her yönü ile barınma sorunu içinde. Özellikle yaşlıların bakımı için hızla modeller geliştirmeliyiz. 2050 ve sonrasında nüfusumuzda her 5 kişiden 1’ i yaşlı olacak. Onların bakımı ve yaşayabilmesi için modeller kurgulanmalı. Üniversitelerin dağılımını ve öğrencilerin yerleşmelerinin de planlama ile oluşturulması gerekli. Ülkemiz toprakları sanayisinden üretimine, eğitiminden tarımına disantralize olacak şekilde yeni yüzyıla göre kurgulanmalı ve kullanılmalı. Belli şehirleri sürekli büyüterek gerek tarımsal ve lojistik sıkıntı yaratacak gerekse milli güvenliğe de tehdit oluşturacak sorunlar yaratıyoruz.

İlgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlamalı

Türkiye’nin acilen kısa orta ve uzun vadeli barınma planına ve bu işi koordine edecek bir kurula ihtiyacı var. Buna Gayrimenkul Kurulu, Gayrimenkul Planlama Teşkilatı ne dersek diyelim ama bu kurumunda bir an önce oluşturulması gerekiyor. Bu kurul tüm düzenlemeleri orkestra şefi olarak organize etmeli, yakın orta ve uzun vadeli sektörel planlamalar yaparak tüm ilgili kurumlarla direkt koordinasyon sağlamalı. Yapacak çok işimiz ama az zamanımız var.

Aksi durumda eşya hukukuna güven duygusu azaldıkça gayri resmi çözümlere gitmeye çalışan halk kitlesi ile karşılaşmaktan korkmamız gerekiyor.

Konut Üretip Kiraya Veren Kurumsal Sistemler Kurulmalı

Konut kiralama amaçlı bazı kurumsal yapılar kurularak bunların kiralama amaçlı konut inşa etmeleri ve kiralama yolu ile orta ve dar gelirli vatandaşa belli sürelerle mülk sağlaması projelendirilmeli, bu sistemler özendirilmeli. Konut üretiminde arsa maliyeti en derin maliyet olduğundan kamuya ait bazı araziler kiraya verilmek için konut olarak geliştirilebilir. Satışına izin verilmeyen bu mülklerin uzun süreli kiralama metotları, kimin ne kadar süre ile kiralayabileceği sistemle modellenerek belirlenir. Ayrıca portfoyünde kiralamak amacı ile belli miktarda konut bulunduran, dar gelirliye kiralayan ve bunu portföyünde tutan şirketlere vergisel ve teşviksel avantajlar sağlanarak bu yatırımlar özendirilebilir, çünkü şu anda kurumsal açıdan konut yapıp kiraya vermek fizibıl değil “ diyerek sözlerini tamamladı.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 25 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.