Kentsel Dönüşümle İlgili En Çok Merak Edilen 10 Soru

Alo 181 Çevre ve Şehircilik Hattı, vatandaşlardan büyük ilgi gördü. Halk özellikle kentsel dönüşümle ilgili sorularını bu hatta yöneltti.

Düzenleyen: Tugay TOPÇU / Yeniemlak.com

Kentsel dönüşümde vatandaşlarca en sık sorulan soruların başında 'Çevre ve Şehircilik Bakanlığının anlaşmalı bankalarca sağladığı faiz desteği' ve 'kira yardımı destekleri' geliyor.

Bakanlık kentsel dönüşümde riskli evini yenilemek isteyen hak sahiplerinin bankadan çekeceği kredi faizinin yüzde 4’ünü karşılıyor. Bakanlık ayrıca her bölgeye göre maliklere 18 aya kadar kira yardımı seçeneğini de sunuyor. Uygulamadan kiracılar ise 2 kira bedeli oranında yararlanıyor, kiracılar için kanun kapsamında faiz desteği de sağlanabiliyor.

İşte vatandaşların kentsel dönüşüm hakkında en çok cevabını aradığı 10 soru:

1

SORU: İnşaat ruhsat örneği 2. takside kadar çıkmaz ise ruhsatın çıktığı tarihten önceki taksitlerin faiz iadesi yapılacak mıdır?

CEVAP: 6306 Sayılı Kanun kapsamında faiz destekli krediden yararlanabilmeniz için bankanıza ibraz etmeniz gereken belgeler arasında yapacağınız yapının ruhsatının bulunması gerekir.

Yapınızın ruhsatı alınmadan ilgili bankaya faiz destekli kredi için müracaatta bulunmuşsanız ve banka size kredi vermiş ise ruhsatınızın Bakanlığımıza ibrazının yapıldı tarihte Bakanlığımız, siz taksitlerinizi ödediğiniz sürece faiz desteğini öder. Kullandığınız kredinin geriye dönük faiz desteklerini de öder.

2

SORU: Tek parselde bulunan birçok gecekondu var. Biri risk tespiti yapmış ve riskli çıkmış. Diğeri yığma yapı ve tek kat olduğu için risk teşkil etmediği için riskli raporu verilmemiş. Parselde gecekonduları olan vatandaşlar kentsel dönüşüm kapsamına dâhil olmak istiyorlar. Bu durumda ne yapılabilir?

CEVAP: Yapılarınızın 6306 Sayılı Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için Bakanlığımızın lisanslandırdığı kuruluşlardan birine müracaat ederek yapılarınıza risk tespitinin yaptırılması gerekir. Yapılan inceleme sonunda yapılarınız riskli çıkarsa 6306 Sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olarak finansal desteklerden ve muafiyetlerden yararlanarak yapılarınızın dönüşümünü gerçekleştirebilirsiniz.

Tek parselde bulunan yapılardan risk tespiti yaptırıp riskli çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilebilir. Kanun kapsamında risk tespiti yaptırmayan veya yapılan incelemeler sonucu risksiz çıkan yapılar kanun kapsamında değerlendirilemez.

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin Ekinde ; (Ek:RG-2/7/2013-28695) EK-2

Riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslar açıkça belirtilmiştir. EK-2'de yığma binalara ilişkin hususlar da açıklanmıştır. Lisanslı kuruluş bir bina hakkında bu bina risk teşkil etmiyor diyerek risk tespiti yapmaya gerek yok gibi bir ifade kullanamaz. Çünkü bir yapının kanun kapsamında değerlendirilmesinin şartı 6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli olduğunun riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslara uygun olarak incelenmesi ve sonucun raporla belgelenmesi gerekir.

3

SORU: Kiracı kentsel dönüşüm kapsamında ev alacak harçlardan muafiyetliyi bulunuyor mu?

CEVAP: Riskli yapıdaki kiracılar kanun kapsamında kredi kullanarak konut almaları durumunda hak sahibi olarak muafiyetlerden yararlanırlar.

4

SORU: Maliklerden 1 tanesi anayasa mahkemesine dava açarak kentsel dönüşüm çalışmasını durduruyor. Bu durumda anayasa mahkemesinin kararı gelene kadar maliklerin riskli binadan çıkması gerekiyor mu?

CEVAP: Mahkemenin verdiği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapıda yapılacak işlemler için yürütmeyi durdurabilir. Ancak malikler riskli yapının insandan ve eşyadan tahliyesini gerçekleştirmeleri gerekir. Mahkemenin yürütmeyi hangi kapsamda durdurduğu ve riskli yapının tahliyesi ile ilgili vereceği karar önemlidir. Mahkeme riskli yapının tahliyesi ile ilgili açık bir beyanda bulunması gerekir. Riskli yapının tahliyesinden sonra yıkımı veya diğer işlemler için mahkemenin sonuçlanması beklenmelidir.

Riskli yapıda ikamet etmek olası bir afet durumunda can kaybına neden olabileceği için riskli yapının tahliyesi gerekmektedir.

5

SORU: Yıkılacak olan binada maliklerden biri yurt dışında olduğu için hiç bir şekilde ulaşılamıyor tebligat gitmiyor süreç ne şekilde isler o kişinin hakları kime geçer?

CEVAP: 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan tebligatların tapu müdürlüklerince öncelikle adrese dayalı nüfus kayıt sisteminde belirtilen adreslere yapılması gerekmektedir.

Adrese dayalı nüfus kayıt sisteminden maliklerin adres bilgilerine ulaşılamaması halinde öncelikle adres bilgilerinin bulunabileceği kurum ve kuruluşlardan adresin temini yoluna gidilmesi, yine sonuç alınamazsa 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 28 inci ve 29 uncu maddelerine göre ilanen tebligat yapılması gerekmektedir.

İkametleri yurt dışında görünen maliklere yapılacak tebligatların, tapu müdürlüklerince 7201 sayılı Tebligat Kanunu’nun 25,25/a,26 ve 27 inci maddeleri doğrultusunda yapılması gerekmektedir.

6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki maliklere Tebligat Kanunu’na göre yapılan tebligatta, tebligatın malikin eline ulaştığı kabul edilen tarihten itibaren on beş günlük itiraz süresinin beklenmesi gerekir. Yurtdışında ikamet eden malikler için tebligatın ulaşma süresi daha uzundur. Ancak riskli yapıda malik olarak yurtdışında ikamet edenlere diğer kat malikleri tarafından bilgi verilerek belgelerin takibinin elden yapılması (yurtdışındaki malikin konsolosluğa giderek tebligatını elden alması ve imza atması) süreci kısaltacaktır.

6

SORU: Risk tespiti yaptırmak istediğimiz bir bina maksimum kaç katlı olmalıdır belirlenen bir sınır var mıdır?

CEVAP: 6306 sayılı kanun kapsamında risk tespiti yapılacak binalarda, sekiz kata kadar olan binalarda sadece zeminden veya belirlenen kritik kattan karot alınır. Sekiz kattan fazla olan binaların risk tespiti 2007 Deprem Yönetmeliğinin 7.Bölümüne göre yapılır. Sekiz kattan fazla olan binalarda her kattan karot alınması gerekir.

7

SORU: Ayrı ayrı 3 parseli bulunan vatandaşın 2/3 lük çoğunluğa ulaşması mı gerekiyor, yoksa tek 2/3 çoğunluk geçerli oluyor mu?

CEVAP: 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi ile İlgili Kanunun Uygulama yönetmeliğinin 15. Maddesinde şu açıklamaya yer verilmiştir; ‘’(9) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesine, üzerindeki riskli yapıların yıktırılmasından sonra, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Söz konusu 3 parselinizi tevhit(birleştirme) yaparak işlem yapmayı düşünüyorsanız üzerindeki yapıların yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların her birinde ayrı ayrı olarak 2/3 çoğunluğun sağlanmış olması gerekmektedir.’’

8

SORU: Riskli yapı tespiti için lisanlı kuruluş olmak istiyor. Lisans alabilmesi için 5 yıllık süreyi kesin olarak doldurması gerekiyor mu?

CEVAP: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde konuyla ilgili olarak şu açık hükme yer verilmiştir: (2) (Değişik:RG-2/7/2013-28695) Riskli yapı tespit raporunun hazırlanmasında görev alacak mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça açılan eğitim programlarına katılarak en az bir katılım belgesi almış olmaları ve bu hususları belgelendirmeleri gerekir. Lisans başvurusunda bu belgelerden başka herhangi bir belge istenmez.’’

9

SORU: Müteahhitler de harçlardan muaf mıdır?

CEVAP: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 16. Maddesine göre: (9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) Kanun kapsamında;

a) İlgili kurum veya gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alman harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır.

b) Riskli alanlarda gerçek kişiler veya özel hukuk tüzel kişilerince, İlgili kurum adına değil de kendi adlarına uygulamada bulunulması halinde, riskli alanlardaki yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alman harç ve ücretlere ilave olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ile yapı alanındaki artışlar için hesaplanan harç ve ücret farkları alınır.

c) Uygulama alanındaki mevcut yapıların İmar Mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanır.’’ denilmektedir. Kentsel Dönüşüm kapsamında bu maddelerdeki düzenlemelere göre harçlardan muafiyet söz konusudur. Burada müteahhit veya vatandaş ayrımı yapılmamıştır, dolayısıyla muafiyet bütün olarak değerlendirilmektedir; ancak söz edildiği üzere bu muafiyet yukarıdaki madde hükümlerine göre gerçekleşir.

10

SORU: Vatandaş Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan binasının yerine yeni bir bina yapmak istemiyor. Arsa seklinde bırakmak istiyor. Böyle bir uygulama mümkün mü?

CEVAP: 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliği 15. maddesine göre: Riskli yapıda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş ise, yapılacak uygulamaya (yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesi) sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’ denilmektedir. Dolayısıyla 2/3 çoğunluk kendi aralarında yapılacakları anlaşma gereğince hareket edeceklerdir. 6306 sayılı kanunun amacı riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesidir. En az 2/3 çoğunluk ile yapacağınız anlaşmaya göre yeniden bina yapma zorunluluğu bulunmamaktadır.