Lüks Konut Projelerinde Arz Fazlası Var Mı?

Gayrimenkul sektöründe ağırlıklı olarak markalı konut projeleri üretilmesi sektörde 'lüks konut projelerinde arz fazlası var mı' sorularını akıllara getirdi.

Türkiye’de alt gelir grubunun yıllık 72 bin konut ihtiyacı var. Ancak, bu kesime üretim sıfır. Sektörde ağırlıklı olarak lüks konut arz ediliyor. Bu da yıllık 24 bin arz fazlasına neden oluyor.

Vatan'ın haberine göre, IMF Başkanı Christine Lagarde’nin Türkiye’yi konut fiyatlarına yönelik uyarmasının ardından, inşaat sektöründe yeniden balon tartışmaları başladı. Sektör temsilcileri ise balon uyarılarına karşı, sektörün genelinde bir arz fazlası olmadığını, bazı bölgesel sorunların olduğunu savunuyor. Ancak üretilen konutların fiyatı ve satın alma gücüne göre talep incelendiğinde ortaya farklı bir tablo çıkıyor: “Konut fiyatı yükseldikçe, ihtiyaç da talep de azalıyor. Ancak arz, yüksek fiyatlı konutlarda yoğunlaşıyor”

SEBEBİ İSTANBUL'DAKİ ARSA FİYATLARI

Konut Yatırımcıları ve Geliştiricileri Derneği’nin (KONUTDER) rakamlarına göre, İstanbul’da metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlara oldukça yüksek talep var. Bu segmentteki konutlar için yıllık 72 bin adet talep oluşuyor. Başka bir deyişle, alt gelir grubu konuta yüksek talep gösteriyor. Ancak, bu talebe yönelik hiç üretim yapılmıyor. Sektör, ağırlıklı olarak metrekaresi 2 bin ile 5 bin lira arasında değişen lüks konutlara imza atıyor. Bunun sebebi olarak da, İstanbul’da arsa fiyatlarının yüksek olması dolayısıyla, düşük maliyetle konut üretememelerini gösteriyor.

LÜKS KONUTLARDA ARZ FAZLASI VAR

KONUTDER’in hazırladığı ‘Fiyat segmentlerine göre arz talep dengesi’ raporuna göre, metrekaresi 1.263 liraya kadar olan konutlara 72 bin talep var, hiç arz yok. 1.263 lira ve üstü konutlara ise 48 bin adet ihtiyaç var. Burada üretim, 143 bin seviyesinde. Bu rakamlar, lüks konutta arz fazlasının olduğunu, eğer üretim alt gelir grubuna yönelirse, sektördeki dengenin korunacağını ortaya koyuyor.

63 BİN 363 ADET ÜRETİME 55 BİN 363 ARZ FAZLASI

Rakamların detayına bakılırsa, metrekare fiyatları 1.263 lira ile 2.074 lira arasına geldiğinde, 8 bin konut ihtiyacına karşılık 10 bin 767 adet üretim yapılıyor. Burada 2.767 adetlik arz fazlası meydana geliyor. Fiyatlar 2 bin lirayı aştığında arz çok daha yukarı çıkıyor. Bu rakamlar arasında 8 bin adet ihtiyaca karşılık, 63 bin 363 adet üretim yapılıyor. Arz fazlası, 55 bin 363 oluyor. Metrekaresi 5 bin liraya kadar çıkan konutlarda da ihtiyaç 8 bin civarındayken, 31 bin 445 adet konut arz ediliyor. Burada da 23 bin 445 adetlik fazla üretim yapılıyor.

KONUTDER Başkanı Ömer Faruk Çelik, sektörün alt gelir grubuna odaklanabilmesi için arsa maliyetlerinin düşmesi gerektiğini, böylece sektördeki arz-talep dengesinin korunacağını söylüyor.

100 BİN İHTİYAÇ VAR

Ömer Faruk Çelik’in verdiği bilgilere göre, İstanbul’da son 5 yılda ortalama 100 bin yeni konut ihtiyacı ortaya çıktı. Üretilen konut adedi ise ortalama 124 bin seviyesine geldi. Bu durum, İstanbul’da yıllık yaklaşık 24 bin arz fazlasının olduğunu gösteriyor. Önümüzdeki yıllarda ise nüfus artışı ve hanehalkı büyüklüğündeki azalmadan kaynaklanan yıllık ortalama 126 bin konut ihtiyacı doğacağı bekleniyor.

HER GEÇEN GÜN ARTIYOR

2014 yılında 116 bin olarak hesaplanan konut ihtiyacının, 2023 yılında yaklaşık 140 bine kadar yükselmesi bekleniyor. Rapor, Türkiye’de konuta olan ihtiyacın her geçen gün arttığı ortaya koyuyor. Bu nedenle 24 bin adetlik arz fazlasını sektör temsilcileri bir risk olarak değerlendirmiyor. Ancak ağırlıklı olarak üst gelir grubuna hitap eden konutların yapılmaya devam edilmesi durumunda arz fazlasının artacağı ifade ediliyor.

KENTSEL DÖNÜŞÜM TALEBİ ETKİLEYECEK

Ömer Faruk Çelik, kentsel dönüşümün de arz-talep döngüsünü kırabileceğini belirterek, şunları söyledi:

“Dönüşüm öncesinde niteliksiz yapılarda oturanlar, gelir düzeyleri düzeldikçe önce apartman tarzı yapılara, gelirleri biraz daha yükselince modern sitelere taşınıyorlardı. Ancak kentsel dönüşüm, bu döngüyü kırdı. Kentsel dönüşüms sayesinde niteliksiz yapılarda ikamet edenler, doğrudan modern sitelere taşınabilme imkanına kavuştu. Böylece kentsel dönüşüm, bazı bölgelerdeki insanların yeni konut satın alma ihtiyacını da ortadan kaldırdı. Kentsel dönüşüm başlamadan önce, eski evlerde otururken geliri artan kişiler yeni evler talep ediyorlardı, bu da yeni konut talebini yaklaşık yüzde 30 artırıyordu. Kentsel dönüşümün yaygınlaşmasıyla, bu yüzde 30’luk talepte azalma olacağı öngörülüyor”