Türkiye’nin Konut Krizinden İngiltere Konut modeli ile Çıkış Yolu

İngiltere’de bu sistemin 1990 yılından buna yana uygulandığını belirten EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Ortak Mülkiyetle Paylaşımlı Ev, Mal Sahibi olma Modeli İngiltere’de 1990‘dan bu yana uygulanan ilk kez ev satın alanlara ve halihazırda bir eve sahip olmayanlara yeni inşa edilen veya ikinci elden satılan bir mülkte hisse satın alma fırsatı vermek için geliştirilmiş tasarrufa yönelten bir ev sahibi olma yöntemidir. Uygun fiyatlı evler programı ile inşa edilen tüm yeni evlerin önümüzdeki yıllarda alıcıların satışına sunulması beklenmektedir. Programın finansmanı İngiltere hükümeti tarafından yapılmaktadır.

Ortak mülkiyet ipoteğine hak kazanabilirsiniz

Ortak Mülkiyet, İngiltere’de ilk kez ev sahibi olacakların aşama aşama ev sahibi olma merdivenine çıkmalarına yardımcı olan devlet destekli bir programdır. Kısmi satın alma/kısmi kiralama yoluyla alıcılar, normalde direkt satın alamaya güçlerinin yetmediği mülkün hisselerini satın alırlar. Küçük bir depozito ile, aylık ipotek geri ödemesi daha düşük olan bir ortak mülkiyet ipoteğine hak kazanabilirler. Bir evdeki bir kısım hisseyi satın alabilir ve geri kalanını %100 sahip olmaya gücü yetene kadar kiralayabilir.

Dar Gelirli Vatandaşlar Yararlanabiliyor

Dar gelirli İngiliz vatandaşlarının yararlanabileceği bu sistem bir devlet programı, özellikle sistem için ayrılmış evler “Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev Mal Sahibi olma Modeli” (Shared Ownership) ile satılıyor. Alıcı, bir evin yüzdesel olarak karşılayabileceği bir kısmını satın alıyor ve geri kalanı ise kar amacı gütmeyen konutu satan kuruma (housing association) ait olmaya devam ediyor. Yani alıcı aslında devlet kurumu ile ortak bir sahibi oluyor. Alıcı alamadığı hisse ile ilgili kısım için mülkün bu kısmına Housing Asscociation kurumuna sübvanse edilmiş makul bir kira ödüyor. Hatta sadece aldığı kısım içinde mortgage ipoteği kullanması da mümkün. Alıcı zamanla durumu oldukça evi almaya kısmen devam ediyor veya tamamını satın alabiliyor. Vatandaşları tasarrufa yönelten bu durum belki de hayat boyu ev alma hayali kuramayacak bir kesimi mal sahibi yapma imkanı sağlıyor.

İstediğiniz zaman evin size ait kısmını satabiliyorsunuz

Örneğin Shared Ownership ile satılan 500 TL birimlik bir ev beğendiğiniz. 200 TL biriminiz var ve 50 TL birim mortgage kredisi alabiliyorsunuz. Yani aslında sadece evin %50’sine paranız yetiyor. Bu durumda 50 TL birim için mortgage alıyorsunuz, bankaya onu ödüyorsunuz. Kalan 250 TL birim için mülkün sahibi olan kar amacı gütmeyen kuruma sübvanse edilmiş kira ödüyorsunuz. Diyelim 5 yıl geçti ve siz biraz daha ödeme yapabilecek durumdasınız. Bu arada evinizin değeri arttı veya azalmış da olabilir, yeni dönemde eve tekrar değerleme yapılıyor. Mali durumunuz güçlendikçe, 'merdiven basamakları' adı verilen bir süreçle tam mülkiyete doğru ilerleyebiliyorsunuz. Baktınız evin değerinin %20’sini daha ödeyebilir durumdasınız kalan %30 için kira öder durumda kalıyorsunuz. Ya da istediğiniz zaman evin size ait kısmını satabiliyorsunuz. Mülkün %75'ine veya bazı durumlarda %100'üne sahip olana kadar, merdiven basamakları olarak bilinen bir süreçle mülkte sahip olduğunuz payı artırabiliyorsunuz. Buradaki önemli nokta Shared Ownershipte mülkün zeminin yani arsasının sahibi olamıyorsunuz, sadece yapının sahibi oluyorsunuz. O yüzden arsa maliyeti düştüğü için evlerin daha uygun fiyatlı sahip olunması, kiralanması söz konusu oluyor. Arsa devlete ait olmaya devam ediyor.

Belediyelerin kontrolü altında gerçekleştiriliyor

Hükümetin Ortak Mülkiyet programı ile yeni evinizin bir hissesini satın alır ve geri kalanı için kira ödersiniz. Para biriktirdikçe ve mali durumunuz iyileştikçe, evinizin tamamına sahip olana kadar evinizde daha büyük bir pay satın alabilirsiniz. Bu sistem İngiltere’de bu devlet tarafından oluşturulmuş bir sistem ve belediyelerin kontrolü altında gerçekleştiriliyor. Bu sistemden yararlanabilmek için hane halkının toplam gelirinin İngiltere genelinde 80 bin ancak Londra’da ise yıllık 90 bin Pound’un altında olması gerekiyor.

Kiracı olmaktan kurtarabiliyor

Programın avantajları ve dezavantajları var. En büyük kazanç dar gelirli, az para kazanan veya genç nüfusa kısmi de olsa ev sahibi olabilme sansı veya tasarruf şansı vermesi. Kira yerine mortgage kredisi ödeterek ileride alınabilecek bir ev için para biriktirme sansı vermesi, kirada oturma mantığından çıkarılması. Apartman aidatını sizin ödemeniz gerekiyor, rayiç üzerinden sahip olmadığınız kısmın kirasını ödüyorsunuz. Ama en azında sahip olduğunu kısım ile ilgili yaptığınız ödemeler kiraya değil mortgage sistemine gidiyor ve evin bu kısmı sizin oluyor. Aslında kiracı olmanın dertlerinden kurtuluyorsunuz öte yandan evin tamamını alıncaya kadar ev sizin değil.

2021-2026 yılı dönemini daha cazip hale getirdiler

İngiliz hükümeti bu programda değişiklikler yapmış ve 2021-2026 yılı dönemini daha cazip hale getirmişlerdir. Örneğin Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev mülkleri, mülk sahibi olmak yerine kiraya verilir, bu nedenle mülkün üzerinde bulunduğu arazinin sahibi olamazsınız. Bu daha önce 99 yılla sınırlı iken şu anda 990 yıla çıkarılmıştır.

Tamir bakım hizmet ücretini ödemek zorundasınız

Eski sistemde hissenizin ne kadar büyük olduğuna bakılmaksızın mülkle birlikte gelen aidat ve tamir bakım hizmet ücretini ödemek zorundasınız. Ancak yeni sistemde Onarım ödeneği gelmiştir. Yenilenen Ortak Mülkiyet programı, yeni Ortak Mülkiyet Sahipleri için ev sahibinin veya konut birliğinin evdeki onarım ve bakım masraflarını karşılayacağı 10 yıllık bir süre getirecektir.

Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev Sahipleri yılda 500 paund’a kadar onarım masrafı talep edebilecek, bunu aşan onarım ve bakım masrafları ev sahibinin yani Alıcının sorumluluğunda olacaktır. Hatta bu ödeneğin kullanılmayan yıllarda bir sonraki yıla devri sağlanmıştır. Mülkü Satmaya kalktığınızda, bunu açık piyasa yerine Ortak Mülkiyet Paylaşımlı Ev programı aracılığıyla yapmanız gerekecektir.” şeklinde konuştu.

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.
EVA Değerleme’nin kendi alanında 25 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.