Piyalepaşa İstanbul Bölgenin Kaderini Değiştirmeye Geliyor!
Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel ile Piyalepaşa İstanbul projesinin tüm detaylarını konuştuk. İşte tüm detayları ile o röportaj…
Piyalepaşa Gayrimenkul Genel Müdürü Kaan Yücel ile Piyalepaşa İstanbul projesinin Mecidiyeköy’deki satış ofisinde bir araya geldik. Piyalepaşa İstanbul projesi hakkındaki tüm detayları yeniemlak.com okuyucuları ile paylaşan Yücel, sektöre dair öngörüleri de paylaştı.
İşte tüm detayları ile o röportaj…
Piyalepaşa İstanbul projesinde çalışmalar şu an hangi aşamada? Peki satışlar nasıl gidiyor? Şu ana kadar ne kadarlık satış yaptınız, oran verebiliyor musunuz? Aktif satışa ne zaman başlamayı planlıyorsunuz? ÖZEL SEKTÖR ELİYLE YAPILAN EN BÜYÜK DÖNÜŞÜM Toplam 82 dönüm bir alandan bahsettiniz. Bu 82 dönümün ne kadarı Polat Holding’e ait? TAPUSU OLMAYANI DA MAĞDUR ETMEDİK Toplam kaç hak sahibi var? TAMAMLANDIĞINDA 15 BİN TL’Yİ BULACAK ÇEVREDE EMSALİ YOK Kiralamalar ne zaman başlayacak? KİRALAMALAR BAŞLADI OTOPARK SORUNU SON BULACAK 1 MİLYAR DOLARIN ÜZERİNDE GELİR BEKLENİYOR Arayışınız var mı? Şehir merkezi dediniz ama artık bu kavramda başkalaştı. Metronun gittiği her yere şehir merkezi deniliyor. Sizin şehir merkezinden kastınız nedir? BİZDEN DAHA İYİSİN YAPABİLECEK KİMSE OLDUĞUNU DÜŞÜNMÜYORUM HİÇ TANITIM YAPMADAN HIZLI BİR SATIŞ GRAFİĞİ YAKALADIK Konutta maliyet kaynaklı bir fiyat artışı bekleniyor. Sizce bu piyasa koşullarında bu mümkün mü? İSTİKLAL CADDESİ’NE RAKİP GELİYOR BÖLGENİN KADERİNİ DEĞİŞTİRECEK YÜKSEK AİDATA ÇEVRECİ ÇÖZÜM
İnşaata başladık. Ruhsatımızı aldık. Şu an projenin çok başındayız. Harfiyat çalışmalarımız bitti. Çalışmalarımız tüm hızıyla devam ediyor.
Satışlar başlayalı 1 ay oldu. Şu an daha çok kendi yakın çevremize satış yapıyoruz. Henüz bir duyuru ya da reklam yapmadık. Polat Holding 60 yıldır bu ülkede inşaat yapıyor. Piyalepaşa İstanbul en büyük projemiz. Bizi takip eden ve Polat kalitesini bilen bir kitle var şu an onlara satış yapıyoruz.
Kampanyaya başlayana kadar projenin yüzde 10’unu satmış olacağız.
Seçimlerin hemen ardından reklam kampanyamızı başlatacağız. Kapsamlı bir reklam çalışması planlıyoruz. Sonrasında aktif satışa da başlayacağız.
Piyalepaşa İstanbul kentsel dönüşüm kapsamında bir proje. Burada nasıl bir dönüşüm modeli uyguladınız?
Burası evet bir kentsel dönüşüm projesi ve hattı özel sektör eliyle yapılan en büyük kentsel dönüşüm projesi. Birçok benzer projenin de ilerisinde bir durumdayız. Fakat biz burada sadece işin geliştiricisi değil aynı zamanda arsa sahibiyiz de. Arsanın bir kısmı yaklaşık 25 yıldır bizimdi. Zaman içinde satın almalar oldu ve arsa giderek büyüdü. En son 2012 yılında yaklaşık 82 dönümlük bu alan riskli ilan edilince bu işin kentsel dönüşüm ayağı başladı. Biz de 2012’den bu yana tek tek bölgedeki ev sahipleri ile görüşerek, büyük bir kısmına proje içinde ev vererek projenin bir parçası yaptık. Burada tapusu olmayanlar da vardı onları da hiçbir şekilde mağdur etmedik. Tapusu olanlarla yüzde 100’e, tapusu olmayanlarla da yüzde 50’ye yakın anlaşma sağladık. Süreç devam ediyor.
İlk başladığınızda 65 dönümü şirkete aitti şu an yüzde 97’yi buldu. Başarılı bir kentsel dönüşüm süreci geçirdik biz burada.
Hak sahipleri ile ne şekilde anlaştınız?
Kat karşılığı bir anlama yaptık. Burada arsası olan var, üzerinde binası olan var, tapusu olan ve olmayan var. Kaç metrekarelik arsaları varsa ona göre kat karşılığı anlaştık. Temelde hepsi mevcut evleri ne kadar büyüklükte ise o kadar ev sahibi oldular.
270 tane anlaşma imzaladık. Biz arsanın bir kısmını satın aldık. Şu anda 160 kişiyi ev sahibi yapacağız. Yani 270 kişiden yaklaşık 100 ile satın alma şeklinde anlaştık kalanı ile kat karşılığı.
Proje tamamlandığında burada ciddi bir değer artışı olacak muhakkak. Buradan bakacak olursak hak sahipleri projede olacaklar mı yoksa satmayı mı terci ediyorlar?
Bunu kestirmek çok zor. Bunu ekonomik konjontürler etkileyecektir. 2018’de projeyi teslim edeceğiz. Biz diyoruz ki 2018’e kadar bekleyin. Asıl değerine ulaşacağı tarih 2018. Şu an metrekaresi 8 bin TL. Ama bittiğinde 15 bin TL’yi bulacak. Arada satmak isteyenler oluyor ama onlara da aynı şeyi söylüyoruz. Bazen caydırıcı da oluyoruz. Bir takım işlerini halletsinler diye borç verdiklerimiz bile oldu.
Piyalepaşa İstanbul’da konutların yanı sıra otel ve ofis birimleri de var. Bu birimleri de satacak mısınız?
Sadece konutları satmayı düşünüyoruz. Diğer birimleri kiralama usulü ile bünyemizde tutacağız. Proje konsept olarak benzerlerinden çok farklı. Etrafta hep aynı konsept projeler var. Biz şehrin bir parçasını yeniden inşa ediyoruz. Bölgenin dokusuna, mimarisine uygun bir proje yapıyoruz.
Kiralamalara da başladık. Hem mağaza hem de market birimlerinde anlaşma sağlamak üzereyiz. Sözleşme aşamasına geldik.
Kira fiyatları ne kadar?
25 avro gibi bir değer düşünüyoruz. Şu an için net bir şey söylemek mümkün değil çünkü etrafta emsal teşkil edecek bir yer yok. Bugün birçok yere baktığınızda emsal yaratabilirsiniz. Burada emsal biz oluşturacağız o da 3 yıl sonra olacak.
Tüm birimleri aynı anda mı açacaksınız?
Evet şu an öyle görünüyor. Tüm birimleri 2018’de tamamlamayı planlıyoruz. Burada 4 katlı büyük bir otopark yapıyoruz. Bu bölgede otopark ciddi bir sorun. Bu anlamda da projemiz ciddi bir katkı sağlayacak.
Yeni yatırımlarınız olacak mı?
Bu çok büyük bir proje. 1 milyar doları üzerinde gelir beklediğimiz bir proje. Türkiye ölçeğinde büyük bir proje. O nedenle şu an bu projeye konsantre olmuş durumdayız. Ama zaman içinde başka projeler de olabilir tabi.
Özel bir arayışımız yok. Ama şehir merkezlerindeki lokasyonlara bakıyoruz.
Nişantaşı, Taksim ve Beyoğlu gibi iş aksında olan yerler bizim şehir merkezi olarak tanımladığımız lokasyonlar.
Dönüşüm projelerinde mi olacaksınız bundan sonrada?
Piyalepaşa İstanbul projesi ile şu an en iyisini yapıyoruz. Bizden daha iyisini yapabilecek kimse olduğunu düşünmüyorum.. Burada çok büyük bir tecrübe edindik. Bundan sonra da kentsel dönüşüm projelerinde olabiliriz. Yere ve lokasyona göre karar verireyiz.
Şimdi birazda sektörü konuşalım istiyorum. Önümüzde bir seçim var. Yine kurlardaki dalgalanma, faiz oranlarındaki artış ve ülkedeki karışıklıklar dikkate alındığında sizce sektör bu yılı nasıl kapatır?
2015 yılı iyi geçti. Rakamlarda bunu gösteriyor. Çünkü Temmuz, Ağustos aylarına bile baktığımızda ciddi bir satış rakamı görüyoruz. Bu seneki rakamlar oldukça iyi. Biz de tanıtım bile yapmadan iyi bir satış grafiği yakaladık. Bazı sıkıntılar var ama geleceğe güven var. Seçimlerden sonra bir hükümet kurulması durumunda her şey normale dönecektir.
İnşaat maliyetlerinde bir artış olduğunu düşünmüyorum. Evet dövizde artış var ama döviz girdili maliyetler çok az. Finansman maliyetleri ciddi bir yük getirebilir. Eğer döviz borçlandıysa bu ona bir maliyet yükü getirecektir. Bu da firmaların gücü ile alakalı. Biz de böyle bir durum söz konusu değil. Finansmanı güçlü, az borçlanma ile bu işleri götüren firmaların böyle bir sıkıntı yaşayacağını sanmıyorum.
Benim sorularım bu kadar. Sizin eklemek istediğiniz ya da altını çizmek istediğiniz bir şey var mı?
Piyalepaşa İstanbul projemizin içinde yer alan alışveriş sokağından bahsedebiliriz. Burada bir kutunun içine mağazaları koymak yerine daha zoru seçtik, apartmanların altına dükkanları koyduk. Beyoğlu’ndaki konsept gibi. Alında bir anlamda İstiklal Caddesi’ne alternatif ya da rakip diyebiliriz bir alışveriş sokağı yapıyoruz. 550 metre uzunluğunda bir alışveriş sokağı.
Piyalepaşa aslında bir bulvarın ismi ama biz projemizle buraya yeni baştan bir kimlik kazandırıyoruz. Piyalepaşa İstanbul bölgeye büyük bir katkı ve değer sağlayacak.
Belli bir metrekarede aslında konutlarınızla hizmetlerinizle yepyeni bir dünya inşa ediyorsunuz. Peki bu hizmetlerin bedeli ne olacak?
Proje tamamlandıktan sonra bizim de orada olacağımız için aidatlar önemli. Aidatları düşürmek için farklı fikirlerimiz var. Çevreci çözümlerle aidat maliyetlerini aşağı çekmeyi planlıyoruz.
