Arazi Yatırımı Yaparken Mağdur Olmayın!

"Arazi yatırımlarındaki mağduriyetin kaynağı; taşınmazın, yatırıma engelli veya hukuki engelli olması olabilir"

Gayrimenkul Avukatı Emre Alcan yazdı...

Gayrimenkul, ülkemizde her zaman kazandıran bir yatırım enstrümanı olmuşsa da, kar potansiyeli çok daha fazla olan arsa ve arazi yatırımından zarar etmiş diğer bir deyişle, mağdur olmuş insan sayısı çoktur. Burdaki mağduriyetin kaynağı; taşınmazın, yatırıma engelli veya hukuki engelli olması olabilir.

Arsa ve arazi yatırımı ülkemizde küçük yatırımcılardan, büyük yatırımcı gruplara kadar çok geniş bir kesimin ilgisini çekiyor. Örneğin; güneş enerjisine dayalı üretim tesislerinin en önemli ayaklarından biri olan arazi seçimi aşamasında, maalesef yanlış arazi seçimi sonucu başlayamayan veya onca emekten sonra durdurulma noktasına gelen çok sayıda enerji ve vs. yatırımları ile karşılaşabiliyoruz.

Yatırım yapılması planlanan arsa veya araziye ilişkin yürüyen bir mülkiyet ihtilafı davası veya kamulaştırma davası dahi çoğu zaman tapu kayıtlarında belirtilmediğini söylemekte fayda var.

Yatırımcılar, hisseli tapu olarak adlandırılan arsa/arazilerin emsallerine göre cazip fiyatına kapılmadan uzak durmaları yerinde olacaktır aksi halde ileride ortaklığın giderilmesi davasına taraf olabilirler.

Diğer önemli husus, idarelerin haksız imar uygulamaları. Şuyulandırma, yüze 40’ı aşan dop kesintileri, idarenin terke mecbur edip yazılı yapılmayan bağışlamalar sonucunda şartı yerine getirmemeleri daha sonra terk edilen kısmı satışa çıkarmaları, taşınmazı tamamen kamusal alana ayırmaları veya imar çalışmaları öncesi tarla vasfındayken çok daha ucuz fiyata kamulaştırılması gibi çok sayıda yatırımcıyı mağdur edebilen durumlar söz konusu...

Arazinin etüt edilmesi, mülkiyet sınırlarının ve kullanım durumlarının belirlenmesi, imar planları, varsa bölge ve çevre koruma planları, halihazır haritalar, kadastro paftaları, maden sicilleri, koruma ve sit alanlarını gösterir haritalar, orman amenajman haritaları, içme suyu havza koruma planları, boru hatları, karayolu ve/veya demiryolu geçişleri gibi konular incelenerek, tarım arazileri, askeri bölgeler, sanayi bölgeleri veya serbest bölgeler vb. gibi özel yasalarla tanımlanmış ve sınırlanmış alanlarla olan ilişkileri araştırılmalıdır. Ayrıca tapu sicilinde taşınmaz üzerinde takyit ve takyidatlar olup olmadığı kontrol edilmelidir.

Yargılama sürelerinin uzunluğu, sürekli değişen yasalarla hak aramanın ve mağduriyeti gidermenin zorlaşması gibi hukuk devletinde olmaması gereken uygulamalar sebebiyle yatırımcı, ilerde telafisi mümkün olmayacak bir hataya düşmeden önce yani, arsa/arazi yatırımı öncesinde taşınmazın bulunduğu yer tapusunda, belediyesinde, adliyesinde yerine göre diğer idarelerde gerekli çalışmaları mutlaka tamamlamış olmalıdır. Doğru arsa - arazi yatırımı her zaman diğer gayrimenkul yatırımı türlerine göre daha çok kazandırır ancak riski çoktur.