Fikirtepe Kentsel Gelişim Alanı imar planına onay

Kadıköy’de Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim ve Merdivenköy mahallelerinin riskli alan ilişkin hazırlanan imar planları yapılan itirazların değerlendirilmesi sonucu hazırlanan 1/1000 ve 1/5000 ölçekli nazım ve uygulama imar planına onay verildiği duyuruldu.

Fikirtepe kentsel gelişim alanı, Kadıköy Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim ve Merdivenköy mahallelerini kapsadığı belirtiliyor. Büyüklüğü yaklaşık 131 hektar olan ve 4 mahalleden oluşan alan kuzeyde E5 karayolu, batıda Kurbağalıdere, doğuda Göztepe kavşağı, güneyinde ise Mandıra Caddesi ve Göztepe Araştırma ve Eğitim Hastanesi alanlarını kapsıyor.

PLAN NOTLARI

GENEL HÜKÜMLER

1-   Planlama alan sınırı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kapsamında, Bakanlar Kurulu'nca 09.05.2013 tarih ve 2013/4749 sayılı kararı ile ilan edilen 31.05.2013 tarih ve 28663 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Riskli Alan sınırıdır.

2-   Bu plan kapsamında; Afet Bölgesinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik, Deprem Yönetmeliği, Sığınak Yönetmeliği, Otopark Yönetmeliği, İSKİ Yönetmeliği, Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliği ve konusuna göre ilgili yönetmelik hükümleri doğrultusunda uygulama yapılacaktır.

3-   Bu plan; plan paftaları, plan notları, plan açıklama raporu ve 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Kararları doğrultusunda Riskli Alan sınırının tamamında, bu plan notu değişikliğinden önce İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan donatı alanlarının dağılımına ilişkin anahtar pafta ile bir bütündür. Anahtar paftada değişiklik yapılmak istenilmesi halinde, İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce uygun görülerek yürütülecektir. İmar planında, plan açıklama raporunda ve plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili imar yönetmelik hükümleri geçerlidir.

4-   Tamamı yolda kalan parsellerin ilgili kurum lehine bedelsiz olarak terk edilmesi şartıyla yakınında veya bitişiğinde bulunan yapı adasının fonksiyonunu ve yapılanma koşulunu alacak şekilde uygulamaya dâhil edilir. Bu durumda KAKS hesabı transfere konu parsel ile transfer edileceği parsel ya da parseller veya yapı adası alanları toplamı üzerinden yapılır.

5-   Yapı adası imar planında gösterilen trafik yolları ile çevrelenen alandır.

6-   Kentsel tasarım projesi İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca onaylanan donatı alanlarının dağılımına ilişkin anahtar paftaya göre İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yürütülecektir. Planlama alanlarındaki tüm uygulamalar İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından onaylanacak mimari ruhsat projeye göre yapılacaktır.

7-   Planlama alanında imar durumu, kot-kesit ve inşaat istikamet rölövesi İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce düzenlenecektir. Planlama alanındaki arsa ve arazi düzenlemelerine ilişkin olarak; imar kanunun 15., 16. ve 17.maddeleri doğrultusunda parselasyon, ifraz, tevhid, yola terk vb. imar uygulamasına ilişkin iş ve işlemler Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca gerçekleştirilecektir.

8-   Kamu donatı alanlarındaki mevcut yapıların imar istikameti içinde kalması şartı ile bahçe mesafesi aranmaz. Planlama alanındaki yapı adalarının ön bahçe, yan ve arka bahçe mesafeleri (çekme mesafeleri) İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari ruhsat proje ile belirlenecektir.

9-   Tüm yapılaşmalarda kot alınacak nokta, vaziyet planı, cephe uygulamaları, peyzaj ve çevre düzenlemeleri İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari ruhsat projesi ile belirlenecektir.

10-   Planlama alanında mimari çözümlemelerde esneklik sağlamak amacıyla planlama alanı içerisinde kalan yapı adalarında yapı nizamı, çekme mesafeleri, kat yükseklikleri, bina yüksekliği, blok ebatları ve bloklar arası mesafeleri İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari ruhsat projesi ile belirlenecektir.

11-   KTVK Bölge Kurulu Kararı ile korunması gerekli kültür ve tabiat varlığı olarak tescil edilmiş parseller ve bu parsellere komşu olan parsellerde ilgili koruma bölge kurulu tarafından alınacak karara göre İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce uygulama yapılacaktır.

12-   Bütün yapı alanlarındaki uygulamalarda binanın oturduğu sahanın dışında kalan alanın her 25 m2 si için bir ağaç dikilecektir.

13-   Açığa çıkan bodrum katlar taban alanını aşmamak kaydıyla iskân edilebilir. İskân edilen bodrum katlar emsale dâhildir. İSKİ Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen su taşkın riski bulunan parsellerdeki tabii zemin kotu altında yapılacak bodrum katlar ile su seviyesine esas dere duvar üstü kotu (kret kotu) veya su seviyesi + 1,50 m.’nin altında kalan bodrum katlar İSKİ’nin iskân için belirlediği kriterleri sağlamadan iskân edilemez.

14-   Planlama alanında yapılacak uygulamalarda her bağımsız birim için en az bir otoparkın bodrum katlarda ayrılması zorunludur. Brüt alanı 100 m2’yi geçen birimler için iki otopark alanı ayrılır. Bodrum katlarda tabii zemin altında kalması şartıyla planda verilen yollardan çekme mesafeleri haricinde yan ve arka bahçelerde komşu parsel sınırına kadar kapalı otopark yapılabilir. Zemin altı otopark alanları olağanüstü koşullarda sığınak olarak kullanılabilir. Uygulama onaylanacak mimari ruhsat projeye göre yapılacaktır.

15-   Hâlihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral sınırlar arasında uyuşmazlık olması durumunda, imar uygulaması röperli krokiye göre yapılacaktır.

16-   İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığınca hazırlanan mikro bölgeleme çalışmalarında belirtilen hususlara uyulacaktır. İnşaat yapım aşamasında hazırlanacak olan ayrıntılı zemin etüt raporları onaylanmadan parsel bazında uygulamaya geçilemez. Uygulama aşamasında zemin etüdünde belirlenen hususlara uyulacaktır.

17-   Planda belirtilen ulaşım akslarında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Koordinasyon Merkezi (UKOME) uygun görüşüne göre İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce uygulama yapılacaktır.

18-   İSKİ dere koruma bandında kalan alanlarda İSKİ Yönetmelik hükümlerine göre uygulama yapılacaktır.

19-   Planlama alanı içerisinde yapılacak bütün yapılarda plan, fen, sağlık, güvenli yapılaşma, estetik ve çevre şartları ile ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır.

20-   5378 sayılı Engelliler Hakkındaki Kanun ve bu kanun kapsamında, planlama alanında yer alacak kentsel, sosyal, teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulacaktır.

21-   Bisiklet kullanımının yaygınlaştırılması ve bu amaçla planlama bütününde düzenlenecek bisiklet yollarına ilişkin olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Çevre Yönetimi Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan Bisiklet Yolu kılavuzunda belirtilen hususlara uyulacaktır.

22-   Yapılarda ve açık alanlarda etkin sıvı ve katı atık yönetimi vb. yöntemlerin proje geneline entegrasyonu sağlanacaktır.

23-   Yapı gruplarına entegre edilmiş gri su arıtma sistemlerinin geliştirilmesi ile yağmur hasadı, yağmur ve drenaj suyunun depolanarak, çevre sulamasında kullanılmasına yönelik tedbirler alınacaktır.

24-   Sürdürülebilir enerji kaynaklarının etkin ve verimli olarak kullanılmasına yönelik tedbirler alınacaktır.

ÖZEL HÜKÜMLER

25-   Emsal; planda Konut, Ticaret ve Ticaret-Konut olarak belirlenen alanlarda, yapı adası içinde kalan parsel alanının veya tevhide konu parsellerin 29.maddede belirtilen ve yola terklerden önceki brüt parsel alanı üzerinden hesaplanacaktır. Yapı adası içerisinde kalan ve kapanan yollar emsale dahil değildir.

26-   Yapılarda otopark alanları, sığınak, yangın merdiveni, asansör boşluğu, sahanlıklar, ışıklıklar, çöp, atık ve hava bacaları, tesisat galeri şaft ve bacaları, yapı inşaat alanının %3’ünü geçmeyen ortak alan veya binaya ait olan yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat alanları, kazan dairesi, teshim merkezi, bina ve tesise ait arıtma tesisi, su sarnıcı, gri su toplama havuzu, yakıt ve su depoları ile trafolar, jeneratör, kojenerasyon ünitesi, eşanjör ve hidrofor bölümleri, üstü sökülür-takılır hafif malzeme ile kenarları rüzgâr kesici cam panellerle kapatılmamak kaydıyla açık oturma yerleri, çocuk oyun alanları, açık yüzme havuzları, atlama kuleleri, pergolalar ve kameriyeler, emsal hesabına dâhil değildir. Bu alanların dışında kalan tüm alanlar emsal hesabına dâhildir.

27-   Planda Konut, Ticaret ve Ticaret - Konut olarak belirlenen alanlarda 29.maddede belirtilen terklerden sonra net parsel alanı;

•   Büyüklüğü en az 600 m2 olan parsellerde
o   E=1,80

•   Büyüklüğü 601 - 1200 m2 arasında olan parsellerde
o   E=2.00
o   % 15 ilave emsal

•   Büyüklüğü 1201 - 2500 m2 arasında olan parsellerde
o   E=2.00
o   % 20 ilave emsal

•   Büyüklüğü 2501 - 4000 m2 arasında olan parsellerde
o   E=2.00
o   % 30 ilave emsal

•   Büyüklüğü 4001 m2 ve daha büyük olan parsellerde
o   E=2.00
o   % 50 ilave emsal

•   Yapı adası içerisinde ve bu planda yapılaşmaya konu olan yolların bölerek oluşturduğu alanlarda
o   E=2.00
o   % 80 ilave emsal

•   Yapı adası oluşturan parsellerde
o   E=2.00
o   % 100 ilave emsal uygulanır.

•   Yapı adası oluşturan parsel şartı; planda Konut, Ticaret + Konut, Ticaret Alanları ile donatı kullanımlarından bir veya birkaçının bulunabildiği yapı adalarında donatı alanı kullanım kararı getirilen alanlar dışında kalan parsellerin tevhit edilmesiyle uygulanır. Yapı adası oluşturan parsellerde en az m2 büyüklüğü ve m2 kademelenmesi şartı aranmaz.

28-   TAKS değeri yapı adasında %25 donatı alanı terk edildikten sonra kalan net alan üzerinden hesaplanmak üzere İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari proje ile belirlenecektir. TAKS değeri 0.50’yi aşamaz. Hmax:80 m kotlara, silüete ve plan kararlarına (fonksiyonlara) göre İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce uygun görülecek/onaylanacak kentsel tasarım projesi veya mimari ruhsat projesinde belirlenir.

29-   Konut, Ticaret ve Ticaret - Konut olarak belirlenen alanlarda net parsel alanları toplamının %25’i kadar donatı alanı ayrılacaktır.
Ayrıca; bu planın onay tarihinden önceki imar planlarında yol alanı olarak ayrılıp, bu plan ile ada içerisinde kalıp da, yapılaşmaya konu edilen yollar var ise kapanan bu yollar toplamı kadar alan ilave donatı alanı olarak ayrılacaktır.

-Bu alanlar park, yeşil alan, kreş, anaokulu, ilköğretim, dini tesis, sağlık tesisi, spor tesisi alanı, sosyal ve kültürel tesisi alanı, genel açık otopark vb. olarak kullanılacaktır.

-İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından 22.02.2011 tarihinde onaylanan (İstanbul 4.idare Mahkemesi’nin E:2011/1171 ve K:2013/426 kararı ile iptal edilen) 1/1000 ölçekli UİP plan notlarının Özel Hükümler başlığındaki “Konut Alanları ve Ticaret-Konut Alanları”na dair hükümler kapsamında sosyal ve teknik donatı alanı olarak terkin ve/veya tescil işlemini tamamlamış parsellerde; emsal hesabı 22.02.2011 tarihinde sonra yapılan terk/tescil işlemlerinden önceki brüt alan üzerinden hesaplanacaktır.

-Terkin ve tescil işlemi tamamlanan parsele/parsellere ilişkin terk miktarının 29.maddede belirtilen donatı alanlarına ilişkin %25 oranındaki kesinti miktarından fazla ya da eşit olması durumunda, parsele/parsellere ilişkin

29.maddede belirtilen %25 oranındaki kesinti uygulanmaz.

-Terkin ve tescil işlemi tamamlanan parsele/parsellere ilişkin terk miktarının 29.maddede belirtilen donatı alanlarına ilişkin %25 oranındaki kesinti miktarından az olması durumunda, parsele/parsellere ilişkin terk miktarı, 29.maddede belirtilen %25 oranındaki kesinti miktarına tamamlanır.

-Donatı alanlarının fonksiyonları ve ada içerisindeki yerleri İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce uygun görülecek/onaylanacak donatı alanlarının dağılımını gösteren anahtar paftaya göre kentsel tasarım veya ruhsat projesinde belirlenecektir.

30-   Planda gösterilen ve 29.madde gereği ayrılacak donatı alanları kamuya bedelsiz terk edilerek Maliye Hazinesi adına tescil edilecektir.

31-   Planlama alanında Konut, Ticaret ve Ticaret - Konut alanlarında ilgilisinin talebi halinde ilgili kurumların uygun görüşleri alınmak koşuluyla dâhil oldukları yapı adasının yapılaşma değerlerine göre özel açık veya katlı otopark yapılabilir. Düzenlenen otoparkların cephe ve diğer öğelerinin kent estetiğine ve içinde bulunduğu bölgenin mimari özelliklerine uygun mimari çözümlemeler getirmeleri şartı aranacaktır.

Konut (K)Alanları

32-   Konut alanlarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde tanımlanan kullanımlar yer alabilir.

Ticaret (T) Alanları

33-   Ticaret alanlarında iş merkezleri, ofis büro, çarsı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri (otel, apart otel, butik otel) ile rezidans yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisi gibi yapılar yapılabilir.

Ticaret+Konut (T+K) Alanları

34-   Bu alanlarda konut, iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, konaklama tesisleri (otel, apart otel, butik otel) ile rezidans yapıları ve sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi kültür tesisleri ve lokanta, restoran, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik kullanımlar, yönetim binaları, banka, finans kurumları ile özel eğitim ve özel sağlık tesisi gibi yapılar yapılabilir.

35-   Ticaret+Konut alanında kalan parseller aynı yapı adasındaki konut alanında kalan parsellerle tevhid edilebilir. Tevhid sonucunda oluşan yeni parsellerde birden fazla bina yapılması durumunda sadece Ticaret+Konut fonksiyonu verilen yola cepheli ilk binalarda ticaret fonksiyonu yer alabilir. Ticaret kullanım oranı %20’nin altında olamaz.

36-   15 m. ve daha geniş trafik yollarına ve kentsel tasarım projesine göre yol cephesinde ayrılan park alanlarına cepheli binaların zemin katları ve yol veya bu park alanlarına mahreci olan bodrum katları veya bu katlara bağlantılı iskân edilebilen bodrum katlar ticaret olarak kullanılabilir. Üst katlarda konut fonksiyonunun yapılması durumunda konuta ait bina girişi ve merdivenleri ayrı ayrı düzenlenecektir.

Donatı Alanları

37-   Planlama alanında yer alan kamu eline geçmesi gereken alanlar bila bedel terk edilmeden ve kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz.

38-   Kentsel tasarım projesinde ada bütününde yapılacak uygulamalarda donatı alanı belirlenirken proje bütünlüğü dikkate alınacaktır.

39-   Planda belirlenen donatı alanlarının (temel eğitim tesis alanları, ortaöğretim tesis alanları, dini tesis alanları, sağlık tesis alanları, sosyal ve kültürel tesis alanları, belediye hizmet alanları, parklar ve dinlenme alanları, çocuk parkı alanları, spor tesis alanları) aynı yapı adası içinde kalmak, büyüklükleri azaltılmamak koşulu ile kentsel tasarım veya mimari avan projesinde farklı bir alanda oluşturulabilir.

40-   Eğitim tesis alanında kreş, anaokulu, temel eğitim ve orta öğretim tesisi yapılabilir.

41-   Eğitim tesis alanları, sağlık tesisi alanı, sosyal ve kültürel tesis alanları, belediye hizmet alanı, idari hizmet alanı, teknik altyapı alanı, otopark alanı, spor tesis alanı, dini tesis alanlarında vb. donatı alanlarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde belirtilen yapılaşmaya dair (bina derinliği, bina yüksekliği vb.) hususlara uyulmak kaydıyla İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari avan projeye göre uygulama yapılacaktır.

42-   Park, çocuk bahçesi ve spor alanlarında Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde tanımlanan fonksiyonlar yer alabilir. Ancak, dere koruma bandında hiçbir yapı yapılamaz. Bu alanlarda ağaç tespit çalışması yapılacak ve bu tespite göre nitelikli tüm ağaç ve ağaç toplulukları korunması esas olup, uygulama onaylanacak avan projeye göre yapılacaktır. Korunmayan ağaçlarla ilgili olarak Park ve Bahçeler Müdürlüğünden görüş alınarak uygulama yapılacaktır.

Teknik Altyapı Alanları

43-   Yeşil alanlar ve uygun genişlikteki kaldırım alanlarında İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce yeri ve ebatları belirlenmek şartıyla trafo ve regülatör yapılabilir.

44-   Tüm yol ve altyapı bedelleri mülkiyet sahipleri veya yatırımcı/müteahhit firma tarafından karşılanacaktır. Bu alt yapı masrafları harcamalara katılma payı İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce mimari ruhsat projesi onaylanmadan önce İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkanlığı tarafından tahsil edilecektir.

Yapı Yasağı Getirilen Alanlar

45-   İstanbul Valiliği Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce onaylanacak mimari ruhsat proje aşamasında Kurbağalıdere Islah Projesi’ne ilişkin olarak İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nca 22.10.2012 tarih ve 2012/2477 sayılı kararı ile uygun bulunarak 14.05.2013 tarihinde onaylanan “1/5000 ölçekli Kurbağalıdere Ana Koluna Ait Dere Islah Projesi Nazım İmar Planı Değişikliği” ve “1/1000 ölçekli Kurbağalıdere Ana Koluna Ait Dere Islah Projesi Uygulama İmar Planı Değişikliği” dikkate alınarak uygulama yapılacaktır.

46-   III. Derece Arkeolojik Sit Alanında İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından onaylanacak koruma amaçlı nazım imar planı uyarınca uygulama yapılacaktır.