Gayrimenkul Sektöründe Olmayan Şeffaflık

Gayrimenkul sektöründe neredeyse herkes kendini profesyonel bir gayrimenkul yatırımcısı gibi görür. Bu sektör herkesin fikir beyan edebildiği, söyleyecek bir konusu, anlatacak bir hikayesinin olduğu bir sektördür. Bu kadar ilgi çeken ve arkasında rant olan sektör maalesef ülkemizde şeffaflıktan en uzak ve kayıtdışı sektörlerden biridir.

Gayrimenkul sektörü son on yılda aslında bir yerlere gelebilmiş, ondan önce sadece “inşaat döngüsü” içinde yer almıştır. Bugün büyük geliştiricilerin çoğu aslında para sahibi ile inşaatçıyı bir araya getiren “fikir ve vizyon sahibi” firmalar olarak tarihte yerlerini almaktadır. Ülkemizde bugünün kurumsal gayrimenkul yatırımcıları şeffaf olmayan sektör ve kayıtdışılığın sancısını çekmektedir. Bir yandan da kurumsal olmayan gayrimenkul piyasasının alıcısı da, satıcısı da kayıtdışılığı bir avantaj olarak görmekte ve şeffaflık istememektedir. Kurumsallaşmış organizasyonlar tamamen kayıt altındadır ve bunun doğal sonucu olarak karlılık açısından her zaman diğerlerine göre dezavantajlı durumdadırlar. Hal maalesef böyle olunca aslında hiç kimse halinden memnun değildir.

Küresel yatırımcılar sınır ötesi ilişkilerini geliştirirken, yatırım yapmayı düşündükleri veya yaptıkları ülkedeki mevcut ortamı değerlendirebilmek ve öngörülerde bulunabilmek için açık, net ve doğru bilgilere ihtiyaç duymaktadırlar. Ülkelerin “şeffaflığı” yatırımcıların teknoloji yardımı ile ya da resmi kurum ve kuruluşlar aracılığı ile ulaşabildikleri verilerin miktarı ve doğruluğu ile ölçülmektedir. Ülkedeki finansal performans raporlarının eksikliği, güncel ve geçmiş istatistiksel bilgilerin bulunmaması, finansal bilgilerin hepsinin Uluslararası Muhasebe standartlarında tutulmaması, vergi prosedürlerinin zorluğu ve kurumlararası yorum farklılıklarının uygulamada sıkıntılara yol açması gibi problemler mevcuttur. Öte yandan mülkiyet, tapu ve sigorta kayıtlarının yeterli olmaması ülkelerin şeffaflık notunu düşüren etkenlerdir. Diğer yandan şeffaf olmamak, riski ve dolayısıyla para kazanma olasılığını da beraberinde getirmektedir. Kısacası bulanık suda avlanmak bazılarına göre daha kolaydır.

Gerek gayrimenkule yönelik kültüre bakış açısı, gerek birçok açıdan farklı dinamiklerimiz ülkemizi gayrimenkul sektöründe farklı boyutları getirmiş, getirmektedir. Ama zor olan bu başarıyı sürdürülebilir kılmaktır. Eskiden ucuz olan ülkemiz gittikçe pahalılaşmaktadır. Ayrıca yabancılar için son derece önemli olan kurumsal gayrimenkul yatırım firmaları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları gibi kurumlar ülkemizde maalesef gelişip derin piyasalar oluşturamamıştır. Sistem bu şekilde işledikçe kayıtdışının tatlılığı devam edecek ve organize olmuş gayrimenkul piyasalarında ve ikincil piyasalarda işler haksız rekabet nedeni ile istenildiği gibi işleyemeyecektir. Kurumsal gayrimenkul yatırımcıları, ister yerli ister yabancı olsun, ülkemizde kayıtdışılıktan ve şeffaflıktan uzak gayrimenkul pazarı nedeni ile acı çekmektedir. Ama dünyada oyun kurallar değişmektedir. Bu açıdan bakıldığında Türkiye gelişmiş ülkeler için artık oyun dışı kalmaya doğru gitmektedir. Gayrimenkulde şeffaflık sağlanmadan sektörde beklenen istikrarı sağlamak zordur.

Ülkemizde gayrimenkulde kayıtdışılığın önlenmesi ve daha fazla şeffaflık gerçekten isteniyorsa neler yapılabilir? Eğer istenirse aslında bunu yapmak hiç de zor değildir.

1. Temelde vergi kaçırmak prensip olarak en ağır suçlardan biri olmalıdır. Bugün Amerika’da vergi kaçıran kişiler kim olursa olsunlar, gözlerinin yaşına bakılmadan hapse atılmaktadırlar. Büyük mafya babası Alcopone bile adam öldürmekten değil vergi kaçırmaktan hapse girmiştir. Yapılacak birkaç çalışma ile çok yol alınabilir.
2. Tapu satışları beyan değerlerinin kanunen “Piyasa Değeri” deyimi ile “devir ve iktisap bedeli” dışında yapılması yasaktır. Ama taraflar aralarında anlaşarak yapmaktadır. Bu tür satışları ve vergi kaybını engellemek için her bir satışın “bir değerleme raporu” olması ve rapordaki değerden tapu işlem harcı ödemesi ve kayda girmesi sağlanmalıdır. Mülkü satan daha ucuza sattıysa onun bileceği bir ticari durumdur.
3. Tapuda alıcıdan ve satıcıdan tapu işlem vergisi alınmaktadır. Bu aslında taraflara “Aranızda anlaşın değeri düşük gösterin” gibi bir şey demektir. Bunun yerine aynı miktarda verginin tek taraftan alınması, ama diğer tarafın müteselsilen bundan sorumlu tutulması söz konusu olmalıdır.
4. Eğer “Piyasa Değeri”nden mülkler işleme girerse, alım bedellerindeki değer artışında doğan vergi kaybını görmek ve önlem almak da mümkün olacaktır. Maliyenin kolayca ulaşabileceği bu verilere göre neden daha alt bir fiyattan mülkü sattığını anlatmak zorunluluğu beyanları doğru yapmaya zorlayacaktır.
5. Geliştiricinin, alıcının, satıcının farklı farklı KDV rakamlarında sorumlu tutulması, çeşit çeşit farklı KDV uygulamasının olmaması, taraflar için ödenebilir ve makul KDV’lerle işlemlerin yürütülmesi gereklidir.
6. Bütün bu işlemlerin doğru yapılmaması durumunda cezanın ağır ceza olarak görülmesi ise ciddi bir caydırıcı unsur olacaktır.

Gayrimenkul sektörüne şeffaflık getirilmelidir. Aslında sektörü nasıl kayıt altına alınabileceği sektör profesyonellerince bilinmektedir. Bu durumda kamu ve yönetim otoritelerinin bilmediğini düşünmek kendimizi kandırmaktır. Ülkemizde vergi artık gerçekten tabana yaymalıdır. Bunun da temel yollarından biri gayrimenkulde doğru vergilendirmedir. Kısacası artık gayrimenkulde “farkındalık” zamanı gelmiştir.