2018 yılında konut fiyatları ne olur?

2017 yılını oldukça hareketli bir şekilde sonlandırmaya hazırlanan emlak dünyası, 2018 yılı için büyük beklentiler taşıyor. 2017 yılının ilk çeyreği yüksek satış rakamları ile tamamlanmış, yılın ikinci çeyreğinde ise dönemsel bazı nedenlerle satışlarda durgunluk görülmüştü. Yılın son çeyreğinde ise ilk dönemde yakalanan hareketlilik, birçok yeni projenin lansman dönemine girmesiyle tekrar yakalanmıştı.

Emlak dünyasının 2017 yılı, birçok dikkat çeken kampanyanın da yatırımcılara sunulduğu bir yıl olarak kaydedildi. Özellikle, 'Şimdi al 2019'da öde' kampanyaları, peşinatsız veya düşük peşinatlı konut kampanyaları birçok firma tarafından uygulandı. Gayrimenkul yatırımcılarının yüzünü güldüren bu kampanyaların ortaya çıkmasında kuşkusuz konut kredisi faizlerinde yapılan artışlar etkili oldu.

Gayrimenkul yatırımcıları 2017 yılını uğurlamaya hazırlanırken, "2018 yılında konut fiyatları ne olur?" sorusuna da yanıt aramaya başladılar. Biz de sizler için haberimizde bu soruya alt başlıklar halinde yanıt vermeye çalıştık.

BÖLGESEL OLARAK ARTIŞLAR

Son yıllarda Türkiye'nin birçok önemli noktasında mega ulaşım projelerin yapımına başlanmış, bu projelerin de doğrudan o bölgelerin konut piyasasına etkileri olduğu görülmüştü. Bu projeler içerisinde yer alan 3. Havalimanı'nın 29 Ekim 2018 yılında hizmete açılacağı duyuruldu. Havalimanı bölgesinde henüz inşaat aşamasında yakalanan konut piyasası hareketliliği, 2018 yılıyla birlikte maksimum seviyeye ulaşması bekleniyor.



İstanbul'da 2018 yılında konut fiyatları tablosunu etkileyecek bir başka proje olarak Kanal İstanbul projesi karşımıza çıkıyor. 2018 yılının başlarında temel atma işlemlerinin yapılması beklenen proje, özellikle Arnavutköy ve Büyükçekmece bölgelerinin emlak piyasasına, yeni yıl ile birlikte doğrudan etki etmesi düşünülüyor.

Mega projeler arasında çalışmaların sürdüğü İstanbul-İzmir otoyolu projesinde, 2018 yılıyla birlikte büyük yol kat edilmesi bekleniyor. İstanbul ve İzmir arasını 3.5 saat gibi kısa bir süreye indirecek projenin Gebze-Orhangazi-İzmir çalışmasında üçte ikilik ilerleme kaydedildi. Dev projeyle birlikte İstanbul ve İzmir'in yanı sıra Yalova, Çanakkale, Balıkesir, Bursa ve Kocaeli gibi şehirlerin de olumlu anlamda etkilenmesi, bu bölgelerde 2018 yılıyla birlikte konut piyasasında hareketlilik olması bekleniyor.

2018 YILINDA KONUT FİYATLARINI ETKİLEYECEK 'MALİYET' SORUNU

"2018 yılında konut fiyatları ne olur?" sorusuna doğrudan etki edecek etkenlerin başında inşaat maliyetleri gelmektedir. İnşaat maliyetinde yaşanacak fiyat artışları, doğrudan konut fiyatlarını da etkilemektedir. Konut projesinin maliyet tablosunu belirleyen ana unsurlarının başında arsa gelmektedir. Diğer unsurlar arasında ise çimento ve beton fiyatı, demir fiyatı gelmektedir.

2017 yılının ikinci yarısında, inşaat sektöründe uzun yıllardır 'demir sorunu' şeklinde adlandırılan sorun geri döndü. Ağustos ayına gelindiğinde İnşaat Müteahhitleri Federasyonu, demirin tonunun 2 bin 500 TL'yi aştığını vurgulayarak Türkiye genelinde iş bırakma çağrısında bulunmuştu. Ayrıca hükümete de KDV indirimi konusunda talepte bulunulmuştu. Demir sorunu inşaatta önemli sorunların başında gelmektedir. Daha önceden demir fiyatlarında ithalat vergilerinin düşürülmesine rağmen 2017 yılında yeniden patlak veren bu sorun karşısında henüz hükümet tarafından adım atılmadı. Federasyon ve birliklerden, "Demir fiyatları düşmezse şantiyeler durur" açıklamaları 2017 yılının son döneminde de devam ederken, bu sorunun çözülmesi 2018 yılındaki konut fiyatlarına olumlu anlamda etki edeceği düşünülüyor. Öte yandan tıpkı demir fiyatları gibi beton fiyatlarının durumu da diğer inşaat malzemelerini etkileyebileceği gibi konutun fiyatına da etkide bulunduğu biliniyor.



Konut fiyatlarını etkileyen maliyetler bölümünde bir başka önemli mesele arsa meselesidir. Özellikle büyükşehirlerde inşaat firmalarının arsa bulmaları oldukça zor bir hale geldi. İstanbul özelinde arsa bulmanın zorluğu birçok firma tarafından dile getirilirken mevcut arsaların da çoğunluk sorunlu olduğu belirtiliyor. Arsa meselesini tetikleyen bir başka unsur, arsa azlığına rağmen talebin fazla olması. Talep fazlalığı, arsa sahiplerinin astronomik taleplerde bulunmasına neden olabiliyor. Bu durum karşısında da firmaların inşaat maliyetleri artıyor. Tıpkı demir sorununda olduğu gibi arsa meselesinde de 2018 yılında bir çözüm yakalanabilirse yeni konut projelerinde fiyat düşüşleri görmek mümkün olabilecek.

KONUT STOĞUNDAKİ ARTIŞIN FİYATLARA ETKİSİ

Gayrimenkul sektörünün son zamanlardaki en büyük sorunu olarak konut stoğundaki fazlalık ve arzın az olması gösteriliyor. Uzmanlar mevcut piyasada arzın halen devam ettiğini ancak önümüzdeki dönemlerde arzın giderek azalabileceği endişesini paylaşıyorlar. Bu durum, firmaların arzı hareketlendirmek adına kampanyalar ve fiyatlarda indirime gitmesine yol açabilir.

Bir diğer meselede konut stoğunun eritilememesi gelmektedir. Arz meselesiyle bağlantılı konu olan stok fazlalığı, firmalar ile gayrimenkul yatırımcıları arasındaki pazarlığı yatırımcı lehine olumlu anlamda etkiliyor. Çünkü firmalar, hem konut stoklarını eritme, hem de sıcak para girişi sağlama adına kampanya ve fiyat indirimlerine gidebiliyorlar. 2018 yılının özellikle ilk çeyreği için de bu durum söz konusu olabilir.



HÜKÜMETİN KDV DESTEĞİ

1 Eylül 2016 yılında hükümet tarafından inşaat sektörünü canlandırmak adına uygulanan KDV indirimi, 1 Ekim 2017 tarihi itibariyle son buldu. Konutta KDV'yi yüzde 18'den yüzde 8'e kadar indiren bu uygulama ile sektörde hareketlilik sağlanmış, inşaat firmaları ve gayrimenkul yatırımcıları da uygulamadan memnun ayrılmıştı.

Hükümet tarafından uygulanan KDV indiriminin devam etmesi adına birçok sektör temsilcisi ortak beyanlarda bulunmuşsa da henüz hükümet tarafından somut adımlar atılmamıştı. 2018 yılında konut fiyatlarını etkilemesi beklenen etkenler altında yatan bir başka durum olarak hükümetin KDV indirimi için hangi yönde adım atacağı gelmektedir.

"2018 yılında konut fiyatları ne olur?" sorusunun altında yatan etkenleri başlıklar halinde sunduk. Görüldüğü gibi bu sorunun henüz net bir cevabı olmamakla beraber yaşanacak gelişmelere bağlı bir sonuç çıkması bekleniyor.