Gayrimenkul Değeri Nasıl Belirlenir?

Yatırım yaparken karar vermemize yardımcı olacak en önemli etken gayrimenkulün değeri olacaktır. Peki gayrimenkul değerini nasıl tespit ederiz? Yaşına göre mi? Bulunduğu bölgeye göre mi? İmar durumuna göre mi? Yoksa kira getirisine göre mi?

Bu soruların cevaplarını verebilmek için önce bir örnek ile başlayalım. Örneğimizde bir apartman dairesi satın almak olsun. Satın alacağımız apartman dairesinin değeri 150bin TL ve bu yatırımın karlı bir Yatırım olup olmadığını araştırmamız gerekiyor olsun.

Bu gibi Emlak alış satışlarında Emlak yaşı önemlidir. Eğer apartman çok eski bir apartman ise çok yakın bir tarihte büyük ölçeklerde Tadilat gerektirebilir. Bu sebeple apartmanın yaşına göre yatırımın ne kadar karlı olacağını tahmin etmemiz gerekir. Bunu yaparkende apartmandaki Daire sayısı Daire başına düşecek tatilat masrafını belirlemede önemli rol oynayacaktır.

Satılık emlak yaşı yanında, gayrimenkulün konumu da değer belirlemede önemli bir rol oynayacaktır. Şöyleki, eğer alacağımız müstakil ev yada örneğimizde olduğu gibi apartman dairesi gelişmekte olan bir bölgede ise kısa zaman içerisinde Arsa değeri artacağından kar oranımız da kısa zaman içerisinde yükselecektir. Tabi kiraya verme durumunda getireceği gelir artışını da hesaba katmayı unutmamak gerekir.

Peki ya alacağımız Gayrimenkul aparman dairesi veya müstakil ev değilde Arsa ise, o zaman ne yapacağız? İlk bakacağımız arsanın İmar izninin olup olmadığı olmalı. Eğer İmar izni yok ise arsanın kar yapabilmesi için geriye iki seçenek kalacaktır; toprak işlendiği zaman ne kadar ürün alınabileceği ve kısa vadede veya uzun vadede bulunduğu konumun ne kadar değer kazanacağı.

Gayrimenkul değerini en kısa yoldan nasıl değerlendirebilirim?

 
Yukarıda saydığımız etkenleri teker teker değerlendirmek zaman alıcı ve yorucu olabilir. Şimdi size çok daha kolay bir yoldan nasıl emlak değerini hesaplayacağınızı açıklayacağım.

Alacağınız gayrimenkulün Kira getirisini hesaplayın. Örneğimizde Satılık dairenin fiyatını 150bin TL olarak belirlemiştik. Bu daireyi kiraya verdiğimiz taktirde "ne kadar sürede yatırdığımız parayı bize geri ödeyecek?" sorusuna cevap verdiğimiz anda bize yatırımın ne kadar karlı olup olmadığını söyleyecektir.

Eğer Kiralık Daire yatırdığımız parayı 10 yılda bize geri kazandıracaksafiyat çok ucuzdur. 20 yılda kendi kendini ödeyecekse fiyatı uygundur. Bu durumda 150bin TL fiyatlı bir apartman dairesinin karlı bir Yatırım yapabilmesi için en az 625TL net Kira getirisinin olması gerekir. Eğer daireyi 1200 TL üzerinde kiraya verebileceksek bu satış için kelepirdiyebiliriz.

Sonuç olarak emlak değeri belirlemede gayrimenkul yaşı, gayrimenkul konumu ve İmar Durumu gibi etkenler büyük rol oynasa dahi emlak kirasına bakarak değer belirlemek en hızlı ve kolay olanıdır. Emlak kirasını göz önünde bulundururken gayrimenkul yaşını da akıldan çıkartmamak gerekecektir. Çünkü bu bize aşağı yukarı ne kadar süre masraf çıkartmayacağını gösterecektir.