Konut Sektörünü Neler Bekliyor?

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul’ün sektör verilerine göre hazırladığı analizde sektörün bugününe ve geleceğini masaya yatırdı. İşte gayrimenkul sektörünün geleceği...

EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün sektör verileri doğrultusunda gerçekleştirdikleri analize göre Türkiye genelinde son 3 yılın ilk çeyrek konut satışları birbirine yakın seyrediyor.

İpotekli konut satışlarına bakıldığında ise 2016 yılında 2015 yılına kıyasla yüzde 17 düşüş görülüyor. 2015'in ilk 3 aylık döneminde konut kredi faiz oranlarının aylık ortalaması yüzde 0,9 iken bu yıl yüzde 1,15'e yükselmesi, düşüşün nedeni olarak gösteriliyor. Son 3 yılın ilk çeyreği itibariyle İstanbul'da da benzer bir tablo görülüyor.

Konut satışları yakın düzeyde seyrederken, ipotekli konut satışlarında düşüş yaşanıyor. Araştırmaya göre gerek Türkiye gerekse İstanbul'da yapılan konut satışlarının yüzde 46'sını ilk satışlar oluşturuyor.

KONUT KREDİLERİ BÜYÜYOR
Son 12 aya bakıldığında kullandırılan konut kredilerinin yüzde 12 büyüyerek 146 milyar TL'ye ulaştığı görülüyor. Son 3 yılın Mart verileri konut kredilerinin büyüme kaydettiğini ortaya koyuyor. Ancak yükseliş seyrinin yavaşladığı belirtiliyor. Diğer yandan, takipteki kredilerin toplam krediler içindeki payının büyümemesi olumlu bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Söz konusu oranın sadece yüzde 0,5 olduğu belirtiliyor.

EN FAZLA SATIŞ BU 6 İLÇEDE
İstanbul genelinde konut satışlarının yüzde 17'sinin Esenyurt ilçesinde gerçekleştiği görülüyor. Esenyurt'u Beylikdüzü, Pendik, Sancaktepe, Küçükçekmece ve Başakşehir takip ediyor. Altı ilçede yapılan konut satışları İstanbul genelinin yüzde 46'sını oluşturuyor.

2015’TE EN ÇOK BU BU İLÇELER KAZANDIRDI
İstanbul'da bulunan 5milyon konutun 500 binini markalı konutlar oluşturuyor. Markalı konutlara ilçe bazında bakıldığında Esenyurt ve Beylikdüzü'nde yüzde 35, Başakşehir'de yüzde 33, Ataşehir'de yüzde 23, Bakırköy, Şişli ve Tuzla'da yüzde 18, Sancaktepe'de yüzde 16, Çekmeköy ve Küçükçekmece'de yüzde 13 oranları ortaya çıkıyor.

2015 yılında en fazla değer artışı yaşanan bölgeler ise sırasıyla Alemdağ, Beylikdüzü Gürpınar bölgesi, Kemerburgaz, Esenyurt, Ataşehir, Riva, Ümraniye merkez ve Acıbadem Çamlıca ilk sıralarda yer alıyor.

METREKARELER DÜŞÜYOR
Son üç yıllık birleşik değer artışı analiz edildiğinde farklı bir gerçek ortaya çıkıyor. Buna göre İstanbul’da en fazla değerlenen bölgelerin Kemerburgaz, Bağdat Caddesi, Beylikdüzü-Gürpınar ve Başakşehir-Kayabaşı olduğu görülüyor. Konut tipolojisine bakıldığında ise İstanbul'daki markalı konut projelerinin yüzde 33'ünün 1+1 ve 1+0, yüzde 28'inin 2+1 ve 3+1 olarak üretildiği belirleniyor. Üretilen konutların yüzde 61’inin 80 metrekarenin altında olması da dikkat çekici veriler arasında bulunuyor.

YABANCIYA SATIŞ ARTIYOR
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün sektör değerlendirmesi göre yabancıların Türkiye’ye yaptıkları yatırımın Ocak, Şubat ve Mart ayları bazında toplamı, bir önceki yılla kıyaslandığında yaklaşık olarak aynı düzeyde olduğu görülüyor. Aynı dönemler edinim sayısı bazında kıyaslandığında ise yüzde 11 artış ortaya çıkıyor. Söz konusu tablo, bu yıl yabancı yatırımcıların geçen seneye göre daha küçük alanlı yatırım yaptıklarını gösteriyor.

Körfez ülkeleri yatırımcılarının bir önceki yılın aynı dönemine göre alan bazında yüzde 11 daha az yatırım yaptıkları belirleniyor. Öte yandan, aynı dönemde Körfez ülkeleri yatırımcılarının yabancı yatırımcılar içindeki payı, hisseye düşen alan bazında 2015'te yüzde 64 iken, 2016'da yüzde 57 olarak gerçekleşiyor. Toplam edinim sayısı bir önceki yıla göre büyürken, yüzölçümü bakımından azalma yaşanıyor. Rakamlar, Körfez ülkeleri yatırımcılarının 2015'te ortalama 275 metrekare alan alırken, bu yıl 216 metrekare büyüklükte alan aldıklarını ortaya koyuyor. Bu rakamın 2014'te 353 metrekare olduğu düşünüldüğünde, son iki yıldır gayrimenkul büyüklüklerinin küçüldüğü belirleniyor.

YABANCILAR EN ÇOK BU İLLERDEN ALIM YAPTI
Yabancı yatırımcıların ilgi gösterdikleri şehirlere bakıldığında 2015 itibariyle en çok İstanbul, Bursa, Yalova, Antalya, Muğla, Sakarya, Mersin, Kocaeli, Aydın ve Bolu'yu, 2016 itibariyle ise İstanbul, Bursa, Antalya, Muğla, Sakarya, Aydın, Kocaeli, Tekirdağ, Yalova ve Burdur'u tercih ettikleri görülüyor. Son iki yıl karşılaştırıldığında Mersin ve Bolu’nun listeden çıktığı, Tekirdağ ve Burdur'un listeye dahil olduğu görülüyor.

DÖNÜŞÜME 500 MİLYAR DOLAR YATIRIM
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Epos Gayrimenkul'ün analizinde kentsel dönüşüme de dikkat çekiliyor. 6.5 milyon yenilenmesi gereken konut için 400-500 milyar dolar arasında yatırım gerekiyor. Büyük resmin detaylarına bakıldığında 1999 depremi öncesi inşa edilmiş, Türkiye’de 13,5 milyon, İstanbul’da ise 3 milyonun üzerinde konut bulunuyor.

2012 yılı sonunda başlayan sürecin ilerlediği kaydediliyor. 17 ilçede toplam 40 'riskli alan' tespit edilmiş bulunuyor. Bu alanların büyüklüğü yaklaşık 11 milyon metrekareye karşılık geliyor. İstanbul’da deprem ve kentsel yenileme kaynaklı toplam dönüştürme ihtiyacının yaklaşık 900 bin konut olduğu, 377 bin deprem riski kaynaklı, 490 bin ise kentsel yenileme kaynaklı bağımsız birime ihtiyaç olduğu belirtiliyor.

MEGA PROJELER SEKTÖRÜ CANLI TUTACAK
Analizde 2016 için öngörüler de sunuluyor. Türk lirası döviz karşısında değer kaybettiği için yabancı yatırımcının ilgisinin devam edeceği, kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının krediye olan ilgisinin limitli olsa da süreceği ve İstanbul'un marka şehir olarak körfez yatırımcılarından ilgisi görmeye devam edeceği belirtiyor. Analizde Körfez geçişi, 3. Boğaz köprüsü ve İstanbul Boğazı’nda yapılan tüp geçit projelerinin sektörü canlı tutacağı, ulaşım araçları ve olanaklarının giderek artması nedeniyle büyük şehir çevrelerinin genişlemeye devam edeceği, kentsel dönüşümün aksamayacağı, köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısıyla büyük şehirlere olan talebin artacağı ,kira ve mülk fiyatlarının yükselme eğiliminde olacağı kaydediliyor.

YATIRIM FONLARI YENİ FIRSATLAR YARATACAK
Yine konut fiyatlarındaki gelişmeleri takip eden yatırımcıların fiyatı henüz doymamış fırsat bölgelerine yöneleceği belirtiliyor. Analizde gayrimenkul yatırım fonlarının sektörü canlandıracağı ve yeni fırsatlar yaratacağı, konut sektöründeki KDV değişikliğinin son kullanıcıya henüz tam olarak yansıtılmamasının önemli bir sorun olduğu ve bu değişikliğin yeni projelerde taleple ilgili olumsuz sonuçları doğurmasının söz konusu olacağı da öngörülüyor.