Kuzey Kıbrıs, Bireysel ve Kurumsal Yatırımcıların Yeni Gözdesi

EVA Gayrimenkul Değerleme Personeli Eylül Helin Gül, Kıbrıs’taki gayrimenkul piyasasını mercek altına aldı. Lefkoşa merkez bölgesinde ticari imarlı arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı minimum 200 GBP ile maksimum 1.100 GBP arasında değişirken, Girne‘de lüks villalar için talep edilen fiyatlar 1 milyon 200 bin sterlin ile 2 milyon 500 bin sterlin aralığında yer alıyor.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nin son yıllarda konut sektörü özelinde büyük bir gelişme gösterdiğini vurgulayan EVA Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Eylül Helin Gül, “Kıbrıs’ın doğal güzellikleri, uygun maliyetler ve son yıllarda fazlalaşan konut stoku ile yabancı yatırımcılar için Kıbrıs’ın tercih edilebilirliğini arttı. Bölge genelinde özellikle Girne ve İskele bölgelerinde yeni yapılan konut projeleri son yıllarda gelişirken, İskele bölgesi ise geniş arazi potansiyeli bulundurması nedeniyle büyük yatırım potansiyeli barındırmakta. Son zamanlarda İskele Liman bölgesinde karma projeler yapılmaya başlanmış ve inşaat hareketliliği bu bölgeye kaymıştır. Girne Merkez ve İskele bölgelerinde yeni dönem için büyük potansiyel taşıyan karma projeler (içerisinde otel, alışveriş alanları, büyük sosyal donatılar bulunduran konut projeleri) yapılmaya başlanmıştır. Bu yaşanan yenilikler ile beraber KKTC’nin konut sektörü hem yerli hem de yabancı yatırımcıları cezbetmektedir.” dedi.

Gül, şöyle devam etti:

Yükselen emlak fiyatları fırsat oluşturuyor

Kuzey Kıbrıs, küçük ama hızlı büyüyen ekonomisi ve sürekli yukarı doğru bir yükseliş kaydeden emlak fiyatları ile hem bireysel hem de kurumsal gayrimenkul yatırımcısı açısından fırsat oluşturuyor. Son yıllarda yaşanan Covid-19, Rusya-Ukrayna Savaşı ve İsrail-Filistin Savaşı olayları Kıbrıs’ı yabancı yatırımcılar için cazip bir yer haline getirmiştir. Covid-19 sonrası, Kıbrıs’ta artan konut talebi ile birlikte Bellapais bölgesi, İskele ve Girne bölgesinde geliştirilen karma konut projelerinin sayısında önemli bir artış ortaya çıkmış, projeler hız kazanmıştır. Kıbrıs’ın barındırdığı öğrenci potansiyeli de konut yatırımları için önemli bir etkendir. Öğrencilerin oluşturduğu kiralık konut talebi özellikle üniversitelere yakın bölgelerde kiralık konut fiyatlarını oldukça artırmakta ve kira geri ödeme sürecinin düşmesine neden olmaktadır.

Girne ve İskele bölgelerinde konut projeleri artıyor

KKTC genelinde konut fiyatları COVİD-19 sonrası önemli bir artış göstermiştir. Son üç yılda dünyada yaşanan gelişmeler (COVİD-19, Rusya – Ukrayna Savaşı vs.) sonucu KKTC’nin yatırımcılar için cazibesinin arttığı görülmüş “101evler.com” verilerine göre KKTC genelinde konut fiyatlarının pound cinsinden son üç yıldaki artışı yaklaşık %92 iken bu büyük artışın Mart 2021 itibariyle oluştuğu gözlemlenmiş olup, 2018 – 2021 yılları arasındaki pound cinsinden konut fiyatlarının oldukça stabil olduğu tespit edilmiştir. Kıbrıs genelinde özellikle Girne Merkez Bölgesindeki konut fiyatlarının pound cinsinden son üç yılda yaklaşık %96’lık bir artış gösterdiği bilgisi alınmıştır. KKTC genelinde olduğu gibi Girne Merkez Bölgesinde de 2018-2021 yılları arasında konut fiyatları stabil bir şekilde ilerlerken Mart 2021 sonrası büyük bir yükselme eğilimine girmiştir. Konuta olan talep sebebi ile Girne ve İskele bölgelerinde konut projelerinin de sayı olarak artmaya başladığı tespit edilmiştir.

Kıbrıs’ın barındırdığı öğrenci potansiyeli de konut yatırımları için önemli bir etmendir. Öğrencilerin oluşturduğu kiralık konut talebi özellikle üniversitelere yakın bölgelerde kiralık konut fiyatlarını oldukça artırmakta ve kira geri ödeme sürecinin düşmesine neden olmuştur. Yıllık veya 6 aylık olarak öğrencilere kiralanan evler yatırımcılar için Kıbrıs’ı ilgi çekici bir alan haline getirmektedir.

Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti emlak piyasasında Türkiye’den farklı olarak “Kıbrıs Dönümü” tabiri kullanılmaktadır. Kıbrıs’ta arazi alım satımlarında “dönüm, evlek, ayak kare (ay2) ölçü birimleriyle karşılaşılmaktadır ve Kıbrıs’ta işlem gösteren birçok emlakçı da alım satım işlemleri sırasında bu ölçü birimlerini kullanmaktadır. Bu ölçü birimleri;

• 1 Dönüm = 4 Evlek = 14.400 ay2 = 1.338 m2
• 1 Evlek = 3600 ay2 = 334,5 m2
• 1 m2 = 10,76 ay2, olarak gösterilebilmektedir.

“Kıbrıs Dönümü” Kıbrıs genelinde arazi alım satımlarında en çok kullanılan ölçü birimlerinden birisidir. Bölge genelinde araştırma yapılırken birim fiyatlar m2 ve dönüm cinsinden alınmış olup yazı genelinde evrensel bir dil kullanılabilmesi için arsa birim satış fiyatları m2 fiyatları üzerinden karşılaştırılmıştır.

Lefkoşa merkez bölgesinde ticari imarlı arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı minimum 200 GBP ile maksimum 1.100 GBP arasında değişiyor

Bölgede yapılan araştırmalara göre Lefkoşa’da ticari arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı ilçenin batı, merkez ve doğu aksına göre sırasıyla minimum 200 – 700 - 340 sterlin, maksimum 450 – 1100 - 485 sterlin aralığında bulunuyor.

Girne merkezde fiyat aralığı yükseliyor

Girne merkezde ticari arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı minimum 186 – 336 sterlin, maksimum 600 – 1.420 sterlin iken, Alsancak bölgesi denize sıfır arazilerin m2 birim satış fiyatı minimum 290 – 410 sterlin, maksimum 560 - 750 sterlin aralığına yükseliyor. Girne merkez bölgesinde son dönemlerde artan karma konut projelerinin artmasıyla birlikte ticari arsa stoku azalmış olup, fiyatlarının arttığı bilgisine ulaşılmıştır.

İskele’de arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı minimum 180, maksimum 680 sterlin

İskele bölgesi son yıllarda konut ve turizm yönünden yükselişe geçmiştir. İskele Bölgesinin sahile olan yakınlığı yatırımcılar için cazip bir yöne çekerken, havalimanına ve şehre olan uzaklığı da arsaların ve konutların fiyatlarının Girne ve Lefkoşa’ya göre düşük kalmasına sebep olmuştur. İskele’de arsaların talep edilen m2 birim satış fiyatı minimum 180 sterlin, maksimum 680 sterlin değerinde. Denize sıfır olan arsaların ise m2 birim satış fiyatlarının 410 – 680 sterlin arasında değiştiği tespit edilmiştir.

KKTC Yabancı Yatırımın dikkatini çekiyor

KKTC’de Konut Piyasası KKTC’nin günümüzdeki sosyoekonomik durumu genç ve dinamik bir yapıya sahip. Bu durum konut piyasasına olumlu etki ederken, sürekli gelişen bir sektör olduğunu göstermekte ve avantaj olarak kabul görülüyor. Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti konut sektöründe yerli ve yabancı yatırımcıların rol aldığı ve yine yerli ve yabancı yatırımcıların taşeron olarak da önemli roller üstlendiği bir piyasa. Bölgede yapılan araştırmalara göre konut sektöründe ağırlıklı olarak İngiliz ve Türk kökenli birkaç inşaat şirketinin öne çıktığı tespit edilmiştir.

Getirisi en yüksek konut piyasası

Yatırım bazında getirisi en yüksek alan olan konut piyasası ciddi geri dönüşü sayesinde en çok tercih edilen yatırım modeli olmakla birlikte, Kuzey Kıbrıs’ın bulunduğu coğrafi konumda yer alan komşularına bakıldığı zaman sahip olduğu ortam ve komşularına oranla konut fiyatlarının daha düşük olması yabancı yatırımcının dikkatini çeken diğer bir konu.

Turizm, eğlence ve yüksek okuma oranı sektörü büyütüyor

Çok sayıda üniversitenin ve yüksek okuma oranının sağladığı genç nüfus üniversite eğitimi süresince gayrimenkullerde konaklama yapıyor ve ekonomiyi canlandırıyor. Eğitimin ve turizmin gelişmesi gayrimenkul sektörünü büyütmeye devam ediyor. 2022 yılında önceki yıla göre en yüksek sektörel büyüme yaklaşık %41 ile “Ticaret+Turizm” sektöründe kaydedilmiştir.

Yapılan araştırmalara göre KKTC ilçelerinde daireler genellikle 3+1, 2+1 ve 1+1 olarak tasarlanıyor. Lüks dairelerin genellikle Covid-19 sonrası inşa edildiği belirtiliyor. Standart daire, bina yaşı 10 yıl ve üzeri olan, kapalı alan büyüklüğü ortalama 75 m2 ile 130 m2 arasında olan daire modelleri olarak tanımlanıyor. Lüks villa 200 m2 üzerinde, özel yüzme havuzu, geniş bahçe ve 3 yatak odasından fazla özelliğe sahip konut modeli olarak tanımlanıyor. Standart villalar ise genellikle yüzme havuzu bulunmayan, ortalama en fazla 200 m2 kapalı alan büyüklüğüne sahip konutlardan oluşuyor.

Girne Merkez’de lüks villa maksimum 3 milyon sterlin

Girne konut sektöründe KKTC‘de öncü konumda bulunuyor. Kira getirisi ve satış karı açısından en yüksek rakamlara ulaşılan Girne‘de genellikle villa ve apartman dairesi olan rezidans modelinde tasarlanmış konutlar görülüyor. Girne’nin gelişen potansiyeli yatırımcılar tarafından karma konut projeleri olarak değerlendirilmeye başlamış olup, konut fiyatları bu karma projeler için m2 birim fiyatı olarak bölgenin ortalamasını yükseltmektedir.

Girne‘de lüks villalar 1 milyon 200 bin sterlin ve 2 milyon 500 bin sterlin aralığında

Girne‘de lüks villa talep edilen fiyatları Bellapais bölgesinde 1 milyon 200 bin sterlin ve 2 milyon 500 bin sterlin aralığında, yer almaktadır. Standart daireler batıda 490 bin ve merkezde 950 bin sterlin değerine kadar yükselmektedir. Girne merkezde yapılan yeni projelerde fiyatlar büyüklüklere göre değişmekte olup, talep edilen fiyatlar minimumda 250 bin sterlin ve maksimumda 2 milyon sterline kadar yükselmektedir.

Kıbrıs’ta yeni yapılan projeler incelendiğinde birim satış fiyatı açısından yüksek olan bölgenin Girne Merkez olduğu tespit edilmiş ve özellikle deniz gören / denize cephesi olan projelerin yüksek birim fiyatlardan satışa çıktığı görülmektedir. Merkez bölgesi Girne’nin merkezini oluşturmaktadır ve özellikle Alsancak, Lapta bölgesi oteller ile yapılaşmış durumdadır. Proje alanı yakınlarında AVM projeleri ve karma konut projeleri olduğu tespit edilmiştir. Değerleme konusu gayrimenkulün konumlu olduğu Girne Marinası bölgesi merkezi özelliği ile reklam kabiliyeti oldukça yüksek bir bölgedir.

Girne merkezde yapılan lüks projelerde talep edilen m2 birim fiyatları 2.900 sterlin ile 5.000 sterlin arasında değişmektedir. Girne’de yapılan araştırmaya göre deniz gören konut projelerinin birim satış fiyatlarının diğer bölgelerdeki projelere göre daha yüksek olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

İskele‘de yeni konut projeleri bölgenin tercih edilebilirliğini artırmaktadır

Yeni gelişmekte olan İskele‘de karma projeler ve nitelikli konut pazarı gelişim gösteriyor. Özellikle İskele geniş bir arazi potansiyeli bulunması sebebiyle yakın gelecek için büyük yatırım potansiyeli barındırmaktadır. Son zamanlarda bölgelerde birkaç markalı konut projesinin ve yeni otellerin oluşturduğu bir inşaat hareketliliği başlamış bulunmaktadır. İskele‘de standart daire için talep edilen fiyatlar 55 - 100 bin sterlin, lüks daireler için ise 120 bin – 1 milyon sterlin değerinde.

İskele bölgesinde yapılan lüks projelerde m2 birim fiyatları 2.000 sterlin değerindedir. “101evler.com” verilerine göre, İskele Bölgesindeki konut fiyatlarının son üç yılda yaklaşık pound cinsinden %97’lik bir artış gösterdiği bilgisi alınmıştır. Son altı yıllık değişime bakıldığında da Kıbrıs genelinden farklı olarak bölgedeki konut fiyat artışlarının Mart 2019 yılı itibariyle başladığı ve 2022 yılında yukarı doğru hızlı bir ivme kazandığı görülmüştür. “

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından finans kurumlarına, “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 25 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir. EVA Değerleme, 2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"; 2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey 2018, 2023 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Best Real Estate Advisor Turkey 2023 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.