Kat irtifakı nedir

Bir arsa üzerinde yapım çalışmalarına başlanan binada bodrum katı çıkıldıktan sonra konut maliklerinin paylarının gösterildiği tapu çeşidine kat irtifakı denir. Teknik tanımı bu şekilde olan kat irtifakının temel tanımı, inşaat çalışmaları başlamadan önce kat sahiplerinin kağıt üzerinde yaptıkları yer ve pay anlaşmalarının resmi olarak belgelenmesi durumudur.

Kat irtifakı, binanın yer alacağı arsanın maliki ya da paydaşları çerçevesinde arsa payına bağlı tutularak kurulur. Belirlenen bu arsa payı kat irtifakından bağımsız olarak devredilemez. Eğer arsa payı devredilirse o arsaya bağlı kat irtifakı da otomatik devredilmiş olur.

KAT İRTİFAKI İÇİN ARANAN ŞARTLAR NEDİR?

Kat irtifakı, tapu sicil müdürlüklerince düzenlenen resmi senet ve tapu siciline tescil işlemlerinin ardından elde edilir. Eğer kat irtifakı gerçekleştirilecek arsa tek bir kişi üzerine ait yani arsa üzerinde paydaşlar bulunmuyorsa kat irtifakı, istem belgesi üzerinden oluşturulur.

Kat irtifakı oluşturmak için resmi kurumlarca bazı şartlar aranır. İşte kat irtifakı için aranan şartlar:

   1. İnşa edilecek yapının tamamında kat irtifakı kurulmalıdır.
   2. Yapılacak anayapının inşaat çalışmaları tamamlanmış olmamalıdır.
   3. Kat irtifakı kurulacak bölümler bağımsız olmalıdır.
   4. Tek malikte istem belgesi, birden çok malikte resmi senet düzenlenmiş olmalıdır.
   5. Kanun çerçevesinde gerekli görülmüş belgeler hazır olmalıdır.

KAT İRTİFAKI İÇİN İSTENEN BELGELER NELERDİR?

Kat irtifakı kurulması için gerekli şartların sağlanmasının ardından bazı belgelere ihtiyaç duyulur. Yasal çerçeveler içerisinde belirlenen bu belgeler şu şekildedir:

   1. Arsa üzerinde pay sahibi olan maliklerin imzası bulunan dilekçe
   2. Kat irtifakı oluşturulacak yapının mimar ya da mühendis tarafından hazırlanmış genel inşaat projesi
   3. Kat irtifakı oluşturulacak arsa üzerinde birden fazla yapı olup olmadığını gösteren vaziyet planı
   4. Eğer bir arazide birden fazla inşa edilen yapı varsa (blok gibi) her birinin projede ayrıca belirtilmesi gerekmektedir
   5. Maliklerin T.C kimlik numarası, fotoğraflı nüfus cüzdanı veya pasaportu gerekmektedir
   6. Yönetim planı gerekmektedir
   7. Kat irtifakı oluşturulacak yapının varsa tapu senedi, yoksa taşınmazın ada ve parsel numarasının belirtildiği belge gerekmektedir
   8. Eğer temsilci katılmışsa temsile ilişkin belge gerekmektedir.

KAT İRTİFAKLI KONUT SATIN ALMANIN SAKINCALARI VAR MI?

Bir yapının inşaat çalışmalarına başlamasından önce mimar ya da mühendisler tarafından hazırlanan genel inşaat projesi belediyeye sunulur. Belediye, projeyi gerekli mevzuatlara uygunluğunu görürse projeye onay verir. Bu süreçten sonra inşaat çalışmaları başlar ve bodrum katı çıkıldıktan sonra kat irtifakı tapusu alınır. Ancak kat irtifakı oluşturulduktan sonra belediyeye sunulan projeye uygun şekilde inşaat tamamlanmayabilir. Bu gibi durumlarda kat irtifaklı konut satın almanın bazı sakıncaları ortaya çıkar. Bu sakıncaları maddeler halinde değerlendirirsek:

   1. Belediye, kendilerine sunulan projeye aykırı şekilde tamamlanan yapı ile ilgili yıkım gerçekleştirebilir.
   2. Yapı alanı için projede belirlenen arsa sınırının aşılması durumunda işgal edilen arsa sahipleri ile mahkemelik durum oluşabilir.
   3. Kat irtifaklı yapıda bulunan otopark, depo gibi ortak alanların konutlar üzerine dahil edilmesinden dolayı, diğer konut sahipleri ile sorunlar doğabilir, hatta yıkım kararı aldırabilirler.
   4. Eğer projede aykırı durum oluşmuşsa konut kredisi kullanma imkanı ortadan kalkar.

Kat irtifaklı konut satın alınırken bu gibi sorunlarla karşılaşmamanız için aşağıda açıklanan başlıkta dikkat edilmesi gereken noktalara önem verilmesi tavsiye edilir.

KAT İRTİFAKLI KONUT SATIN ALIRKEN NELERE DİKKAT ETMEK GEREKİR?

Kat irtifakı olan bir konut satın alınırken ne gibi sakıncalar olabileceğini yukarıda değindik. Kat irtifakı olan bir yapı tamamlanmasından sonra belediye başvuru yapılır. Belediye, projenin uygun bir şekilde yapılıp yapılmadığını denetler. Eğer uygun görülürse 'Yapı Kullanım İzni' yani iskan belgesi verilir. Kat irtifaklı konut satın alınırken iskan belgesinin kontrolü mutlaka yapılmalıdır. Bu belgeye sahip yapılar projeye uygun bir şekilde tamamlandığını göstermektedir.

Diğer yandan gayrimenkul değerleme uzmanları yani eksperler, ilgili konutun projeye uygun olup olmadığı konusunu incelerler. Eğer konut satın alımında banka kredisi kullanılmayacaksa eksper değerlendirilmesine ihtiyaç duyulmaktadır. Çünkü bir konutun genel inşaat projesine uygun bir şekilde tamamlanıp tamamlanmadığını anlamak zordur. Bu gibi durumlarda uzmanlardan destek alınarak daha güvenceli bir yol izlenebilir.

KAT İRTİFAKI TAPUSUNDAN KAT MÜLKİYETİ TAPUSUNA NASIL GEÇİLİR?

Kat mülkiyeti tapusu, kat irtifakı oluşturulan yapının inşaat çalışmalarının bitmesinin ardından iskan belgesi alınmasıyla elde edilir. Temel sistem bu olup kat mülkiyeti, kat irtifakı oluşturulmasından sonraki işlemdir. Ancak bazı durumlarda kat mülkiyeti alındıktan sonra değişiklikler yapılmış olabilir. Bu gibi durumların ileride soruna yol açmaması için uzmanlarca kontrol edilmesi tavsiye edilir.


KAT İRTİFAKI OLMAYAN EVE KONUT KREDİSİ ÇIKAR MI?

Kat irtifakı, bir yapının henüz inşaat çalışmalarının başlamadığı süre zarfında oluşturulur. Bir projenin henüz başlangıcında konut satın alınırken bir bakıma müteahhit ile konut satın alan kişi arasındaki anlaşmayı resmiyete döker. Öte yandan her iki tarafın da bu belge ile birbirlerine karşı yükümlükleri ortaya çıkar. Kat irtifakının bu denli bir önemi olup bir diğer önemi de konut satın alan kişinin banka kredisi kullanması durumunda ortaya çıkar.

Konut satın alımlarında eğer konut kredisi kullanılacaksa bankalar, kat irtifakı olup olmadığına mutlaka bakarlar. Eğer kredi kullanılacak konutta kat irtifakı yoksa kredi verilmez.