Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Bunlara Dikkat

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, kentsel dönüşüm sözleşmesi yapacakları uyardı. İşte Yazıcı'nın kaleminde kentsel dönüşüm sözleşmelerinde dikkat etmeniz gereken o kritik noktalar...

Siteniz arasında anlaşmaya çalışıyor ve sonuca çok yaklaştınız, iyi de bir müteahhit firma geldi size bir kontrat verdi. Okumanız ve yorumlamanız ve daha da önemlisi anlamanız ve karar vermeniz gerekli.

Tabi her kontratın şartları farklıdır ama malik olarak özellikle kontratta nelere dikkat etmeniz gerekli basitçe bir üstünde geçelim,
• Mülke ait ruhsat alındıktan sonra tahliye süresi devreye girecektir. Sürenin taşınmanıza yetecek ve yeni bir ev bulmanıza izin verecek miktar olmasına gayret edin. Kira bedelinizi peşin almaya çalışın.

• Eski projelerde genelde arsa payları ile dairelerin şerefiye yani gerçek değeri birbirine eşit değildir. 2006 senesinden sonra Kat Mülkiyeti Kanunu değişinceye kadar imal edilen binalarda ciddi miktarda hisse uyumsuzluğu karşımıza çıkmaktadır. Çünkü eskiden müteahhitler kat karşılığı verdikleri dairelere daha az hisse verip kendilerine kalan dairelere daha çok hisse vermek gibi bir eğilim içindeydiler. Komşunuzun veya daireleriniz aynı olsa bile sizin hisseniz farklı olabilir. Bunu kontrol etmelisiniz. Bugün kentsel dönüşüme giren bazı binaların malikleri özellikle iskan almışlarsa hisse dengesizliğini dikkat almıyorlar. Ancak bazı yerlerde bu sorun olarak ortaya çıkabiliyor. Size teklif edilen kontrat fiili kullanım alanına mı yoksa daire hissenize mi endeksli kontrol edin.

• Eğer binanızda fiziken aynı metrekarede olan ama hissesi farklı olan daire varsa yeni dairesi hissesi oranında küçülüyor demektir. Bu tür sözleşmeler arsa payını öne çıkarmaz hisse payını öne çıkarır. Bu yanlış bir yaklaşım değildir ancak tersi de yapılabilir, tercih meselesidir. Burada önemli olan binadaki tüm maliklerin ortak bir karar almasıdır. Müteahhit firma ile yapacakları sözleşme karşılığı alacakları bağımsız bölümleri, eski binalarındaki metrekareleri ile orantılı olarak mı yoksa arsa paylarına göre mi alacaklarına net bir şekilde karar verilmelidir. Birçok eski binada malikler arasında arsa payı düzeltme davaları açılmış bulunmaktadır, bu tür davalar süreci yaklaşık 1-2 yıl uzatmaktadır.

• Kontratlarda tanımlanan “Brüt satılabilir alan” tanımını sözleşmede net bir şekilde yapılmasını isteyin. Bu tanımda kanunen bu konuda açıklık var, her kurum kendi tanımını yapabiliyor. Yüklenicinin bu maddeyi kullanarak kontratı farklı durumlara çekmesini engelleyin. Bu yüzden müteahhit firmalarla görüşülürken net metrekareler üzerinden görüşülmesinde fayda vardır. Mevcut yapıdaki dairelerin net metrekarelerine karşılık müteahhit firmanın önereceği yeni binadaki net metrekareler karşılaştırılmalıdır.

• Yeni binadaki paylaşım konuları malikler arasında sorun çıkartmaktadır. Bu konuyu sözleşme ekinde net bir şekilde belirlenmiş olan paylaşım şemasıyla imza altına alın. Özellikle birden fazla parselde bulunan yapıların birleşmesiyle oluşan yeni projelerde bu konu çokça tartışılmakta ve süreci oldukça uzatmaktadır. Bu konuda SPK lisanslı bir değerleme firmasından destek alınması sürecin kısaltılması adına faydalı olacaktır.

• Yüklenicinin kontrattan vazgeçme maddeleri varsa bu şartları iyi inceleyin ve mümkün olduğunca adının konmasını isteyin.

• Kontratta kaybedilen imar hakkı olursa nasıl dağıtılacağı ile ilgili bir madde varsa bunun net, açık ve uygulanabilir olduğundan emin olun. Değişik senaryolar düşünün ve onlara göre cevaplanmasını isteyin.
• Yapılacak yapıya ait detaylı bir teknik şartname olmalıdır. Şartnamede dairede yapılacak önemli imalatlar ve kullanılacak malzemelerin kalite düzeyi belirlenmelidir. Mülk ne tip ayrılmaz parçalarla teslim edilecek; örneğin kombili mi teslim edilecek, merkezi ısıtma mı yapılacak, cephede izolasyon yapılacak mı, giriş mermer mi olacak, ne cins seramik kullanılacak gibi teknik bilgiler 1-2 sayfa olarak mutlaka ilave edilmelidir. Bu teknik şartnamelerde kullanılacak malzemelerin marka ve modelleri net bir şekilde tanımlanmalıdır. Muadil kelimesinden mümkün olduğunca kaçınılmalıdır. Bu şartnamelerin yerinde yapılıp yapılmadığının anlaşılması için bir Proje Yönetim firması ile anlaşılmalıdır.

• Kontratta bir düzen olmalı, tapuların ipotek tesisi ve hangi aşamada size teslim edileceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

• Müteahhit belediyeye sunduğu projeyi maliklere onaylatmalı. Bu bir -ara kontrol- mekanizması olmalı. İnşaatın kaçaklarının olup olmadığı, verilen süre ve iş planına sadık kalınıp kalınmadığının tespiti yapılmalıdır. Bir proje yönetim kuruluşu ile bu çalışma yapılabilir.

• Size teklif veren inşaat firmasının gücünü, daha önce ne tip işler yaptığını araştırın. Mümkünse ekonomik gücünü de araştırın.

• Hepsinden önemlisi işin ilerleme aşamasında mutlaka sektörün profesyonellerinden teknik destek alın.