KNIGHT FRANK 2023 SERVET RAPORU

Çarpıcı verilerin yer aldığı raporun içeriği ise 28 Nisan 2023 Cuma günü “Mount Anvil” sponsorluğunda Mandarin Oriantal Bosphorus otelde gerçekleşen bir basın toplantısıyla tanıtıldı. Türkiye lansman toplantısına Knight Frank Global Araştırmalar Bölüm Başkanı Liam Bailey’in yanı sıra, Mount Anvil Grup Satış Direktörü Jon Hall, Knight Frank Global Proje Satış Direktörü Logan Cordy ve GRED Global Kurucu Ortağı Meltem Türker de katıldı…

Londra merkezli gayrimenkul danışmanlık firması Knight Frank tarafından titiz bir çalışma ile dünya genelinde hazırlanan “Servet Raporu” 2023 yılı sonuçları 28 Nisan 2023 Cuma günü gerçekleşen bir basın toplantısıyla Türk kamuoyuna tanıtıldı. Knight Frank Global Araştırmalar Bölüm Başkanı Liam Bailey, Mount Anvil Grup Satış Direktörü Jon Hall, Knight Frank Global Proje Satış Direktörü Logan Cordy ve GRED Global Kurucu Ortağı Meltem Türker’in konuşmacı olarak hazır bulunduğu lansmanda raporda öne çıkan başlıklar paylaşıldı… Yaşam ve çalışma tarzı, yatırım ve hatta bağış tercihlerini etkileyen temel konulara ışık tutmaya yardımcı olacak verilerin yer aldığı “Servet Raporu”nda, endeks sonuçları, uzman iç görüleri, düşündürücü röportajlar ve gelecek tahminleri de yer aldı.

Dünyanın en önemli şehirlerinden biri ve gayrimenkul açısından da özellikle son yıllarda yabancı yatırımcıların ilgisini çeken Londra gayrimenkul pazarı, uluslararası yatırımcılar, zengin iş insanları ve ünlü kişiler tarafından da sıkça tercih ediliyor. Londra'da gayrimenkul alımı, sunmuş olduğu yüksek kira getirileri, müreffeh bir ekonomi, kültürel zenginlikler ve dünya çapında iş yapma gibi sunmuş olduğu cazip fırsatlar ile Türk yatırımcılar için önemli bir rota haline gelmiş durumda. Son yıllarda hızlı bir şekilde büyüyen gayrimenkul sektörünün önemli aktörlerinden olan Dünya devi Knight Frank Global’in Türkiye’deki resmi ortağı ve Türkiye’nin global emlak markası GRED,
Londra’nın en dikkat çekici ve karlı projelerini avantajlı fiyatlar ve ödeme koşulları ile Türk yatırımcılarının ilgisine sunuyor. Türkiye pazarına hâkim ve doğru satış stratejileri ile Türk yatırımcılar için önemli bir rol oynamakta olan GRED Türkiye CEO’su Meltem Türker, raporda öne çıkan başlıkları paylaşarak Londra’daki gayrimenkul pazarının cazibesini maksimize ederken bu pazarın sunduğu fırsatları düzenlenen basın davetinin ana sponsoru Mount Anvil tarafından satışı gerçekleştirilen 3 proje ile yatırımların doğru bir şekilde yönetilmesini gerektiğinin altını çizdi.

“LONDRA’DA YATIRIM HALA KARLI BİR SEÇENEK”

Yatırım trendlerindeki değişimin ön plana çıktığı raporda Mount Anvil tarafından satışı gerçekleştirilen 3 proje kapsamında global emlak yatırımıyla ilgilenen kişiler için doğru proje ve müteahhitler ile çalışan, uygun finansman seçenekleri ile yatırımcılar için en doğru yönetimi sağlayan GRED, raporda yer alan sonuçlara göre dövizdeki hareketlilik ve zengin grubun elinde bulunan servetin negatif yönlü olarak değişmesine rağmen Londra’da yapılan konut yatırımlarının yatırımcıya kazandırdığı vurgulanan toplantıda Mount Anvil tarafından satışı gerçekleştirilen projelerden Chelsea Botanica, The Verdean ve yeni satışa çıkan Clapham Common ile yatırımcılara güvenli ve karlı yatırım fırsatları sunmaya hazırlanan Mount Anvil, Londra'nın yatırım potansiyeli son derece yüksek olmasına rağmen, bu projelerin konumları ve sunduğu kaliteli yaşam standartlarıyla rakiplerinin önüne geçtiğini belirtirken, yapılan değerlendirmeler sonucu Londra'da konut yatırımı yapmanın hala karlı bir seçenek olduğu vurgulandı..

TÜRKİYE’DE SATIŞ REKORU KIRAN PROJE “CHELSEA BOTANICA”, ÖZEL 5 DAİRESİ İLE TÜRK
YATIRIMCILAR İLE TEKRAR BULUŞUYOR

Gayrimenkul geliştirme firması Mount Anvil ve Peabody ortaklığında hayata geçirilen ve Türkiye’de satış rekorları kırarak kendisine ayrılan kotanın tamamı satılan “Chelsea Botanica”, bu etkinlik ile 5 özel ünitesinin satışa çıkacağı açıklanırken, sofistike bir lüksün, doğal malzemelerin ile buluştuğu Batı ve Londra için çok özel bir temsiliyeti sahip olan projede, rezidans sakinlerinin halihazırdaki yaşam tarzına uyacak şekilde titizlikle tasarlanmış olmasının yanı sıra, yüksek kalitede iç dekorasyon, proje içi olanaklar ve birçok inovatif açık hava alanlarının yanı sıra Kew Kraliyet Botanik Bahçeleri’nin bilim insanlarının desteği ile tasarlanan harikulade bahçeleri ve Peloton Fitness Merkezi, modern Londra yaşantısının benzersiz ortamını SW6’da yer alan Chelsea Botanica’da hayat buluyor. 2025 yılında tamamlanması planlanan, Thames Nehri’ne sadece 190 metre konumlanmış, bu özel yapım daireler bu etkinliğe özel olarak 5 yeni özel ünitesi ile satışa çıkmaya hazırlanıyor.

YATIRIMCISINA ALIRKEN KAZANDIRAN “THE VERDEAN”

2020 yılında Londra’nın en hızlı satışı tamamlanan ve satış rekorları kıran projesi olan “The Verdean”nın ilk etabında 48 saat içinde dairelerin yüzde 80’ininden fazlası satılmış; projede yer alan dairelerin tamamı ise 1 hafta içinde tükenmişti. İlk etabın ardından merakla beklenen ikinci etap satışları ise aradan geçen 2 yılın ardından 17 Ekim 2022’de İngiltere ile eş zamanlı olarak dünya çapında satışa sunulan ve yatırımcısına “alırken kazandırma” mottosu ile özellikle küçük yatırımcıların tercihi olan “The Verdean” tamamen satılan stüdyolara ek olarak yeni etap stüdyoları ile satışa çıkıyor.

TÜRKİYE’DE İLK DEFA SATIŞA ÇIKIYOR; CLAPHAM COMMON

Türk yatırımcıların gözde bölgelerinden Battersea’de yer alan, ticari cazibe merkezinde ve Thames nehrine 14 dakika yürüme mesafesi ile Londra’nin kalbinde yer alan “Clapham Common”, 307 daireden oluşan özel bir proje olarak ilk defa Türkiye’de satışa çıkıyor. 439 bin sterlin’den başlayan ve yüzde 20 taksit yüzde 80 peşin ödeme ile 2026’da sahipleri ile buluşacak proje uygun ödeme koşulları ve konut kredisi ile yatırımcılar için rekabetçi bir alternatif sunuyor. Knight Frank tarafından hazırlanan “2023 Servet Raporu”na göre satış rakamları bazında dünyanın ilk üç şehrinden bir olan Londra’da yatırımcılar için yepyeni bir alternatif olan Clapham Common, son on yılda yüzde 65 fiyat artışı ve 5 yıl için yüzde 22,4 kira büyüme oranı ile cazibe merkezi haline geliyor. GRED farkı ile ilk kez Türkiye yatırımcıları ile buluşacak proje detaylarıyla Türkiye’ye özel erken satın alım fırsatıyla lansmana çıkıyor.

Projenin sınırlı sayıdaki dairelerinin en iyi yatırım fırsatı ile beraber satışa sunulduğunu belirten Gred Global CEO’su Meltem Türker ise GRED’in dünyanın en iyi konut projelerini Türk yatırımcılar ile buluşturan bir marka olduğunu dile getirerek, “Clapham Common”u da bu davet ile Türk yatırımcılar için satışa sunmaktan dolayı mutluluk duyduklarını söyledi.

2022’DEN 2023’E SON 1 YILDA NELER DEĞİŞTİ?

Rapora göre net varlığı 30 milyon ABD doları ve üstü olan ultra zengin segmentin elinde bulunan toplam servet, 2022 yılında 10.1 trilyon dolar civarında bir azalma yaşayarak yüzde 10 oranında düştü. Knight Frank Servet Raporu’nun Yazı İşleri Müdürü Flora Harley, “Sürekli Kriz” olarak adlandırılan bir yılın ardından 2023’de yatırımcı stratejilerinin nasıl değişeceğini inceledi ve şu yorumda bulundu; “Geçtiğimiz yıl enerji, ekonomi ve jeopolitik açılardan şok üstüne şok yaşadık ve 2022 ‘permacrisis – sürekli kriz’ yılı olarak tanımlandı. Servet Ölçülendirme Modelimiz ve Davranış Araştırmalarımız portföy dağılımlarının şu şekilde olduğunu gösteriyor: Toplam servetin üçte biri konut/emlak, yüzde 25’i hisse senedi, yüzde 21’i ise ticari mülk. Bu bilgiler ışığında 2022 yılında toplam servete neler olduğunu daha detaylı inceleyebiliyoruz.” Servet Raporu sonuçlarına göre, net varlığı 30 milyon dolar ve üzeri olan ultra zengin kesimde her 10 kişinin dördü, 2022’de servetini büyütmüş olsa da genel eğilim negatif yönde oldu. Bu kesimin elinde bulundurduğu servet, global olarak dolar bazında yüzde 10 azaldı. Bu da tüm dünyada konut, ticari mülk, gelir düzeyi ve lüks yatırım gibi alanları etkiledi. Avrupa yüzde 17 ile en büyük servet kaybını yaşarken bunu yüzde 11 ile Avustralya ve yüzde 10 ile Amerika kıtaları takip etti. Afrika ve Asya ise sırasıyla yüzde 5 ve yüzde 7 ile nispeten daha az oranda bir düşüş yaşadılar.

SÜPER LÜKS PAZAR BÜYÜMESİ

2022 yılında emlak piyasasının tepesindeki süper lüks segment (10 milyon $ ve üstü) satışı 2021’e göre tökezlerken, yine de 2019’a oranla yüzde 49 artış gösterdi. Satış rakamları açısından New York, Los Angeles ve Londra başı çekti. Daha da üst seviyedeki, ultra lüks segmentte ise liderler, 2014 yılından bu yana en yüksek satışı yakalayan Londra ile New York oldu.

TEMEL BULGULAR

Knight Frank'in Küresel Araştırma Başkanı ve The Wealth Report'un Genel Yayın Yönetmeni Liam Bailey, Servet Raporu’nun 17’inci baskısından temel çıkarımlarını da paylaştı. Bailey şunları kaydetti: “Geçtiğimiz yılın Ukrayna krizi Avrupa'daki enerji krizini körükledi ve zaten yükselmekte olan enflasyonu daha da hızlandırdı. Sonuç olarak, 2022, küresel faiz oranlarında tarihin en keskin artışlarından birini gördü ve bu da ekonomik koşullar açısından Collins English Dictionary'nin yılın kelimesi olarak seçtiği ''permacrisis”” (sürekli kriz) durumuna yol açtı. Global ekonomi için ise büyük riskler devam ediyor. Ana ekonomilerdeki enflasyon hedeflerin üzerinde seyrediyor, faiz oranları hala artıyor ve tüketicilerin yaşam maliyetleri ciddi derecede artıyor. Ancak biz, bu yılın raporunda yatırımcıların tüm bu risklerin ötesine bakmaları gerektiğini belirtiyoruz. Biz inanıyoruz ki bu yıl içinde, ilerleyen günlerde, faiz oranları çark edecek ve piyasadaki hava da hızla değişecek. İşte o zaman yatırımcıların, global emlak piyasasındaki gerçek fırsatları yakalamak için pozisyonlarını en iyi şekilde belirlemiş olmaları gerekecek.”

SERVET OLUŞUM ŞEKLİ FARKLILAŞIYOR

Piyasadaki zorlu koşullar ile net varlığı 30 milyon doların üzerinde olan birçok ultra zenginin servetinde düşüş yaşandığı gözlendi. Bu grubun kolektif serveti yüzde 10 oranında azaldı (10.1 trilyon USD değerinde). Krizin merkezi Avrupa’da bu düşüş ortalamada yüzde 17’yi bulurken, en yüksek esnekliği yalnızca yüzde 5’lik düşüşle Afrika gösterdi. Keskin bir geri dönüşle bu yıl, varlıklı yatırımcıların yüzde 69’u kendi portföylerinde büyüme bekliyor. Mülklerin yeniden fiyatlandırılması, algılanan değer fırsatları ve ekonomik toparlanma beklentisi bu tahminleri güçlendiren unsurlar.

YATIRIM STRATEJİLERİ DE DEĞİŞİYOR

Bu yeni servet oluşumu sermayeyi büyütme (cevap verenlerin %31’i), sermayeyi koruma (%26) ve gelir yaratma (%23) hedefleri ile gerçekleşecek. Enflasyondan korunma ve çeşitlendirme sağlamak için yatırımcıların neredeyse üçte biri mülk yatırımlarına bakıyor. Ayrıca, yatırımcıların, temkinli bir yaklaşımla %29'unun borç hacimlerini azalttığını göreceğiz.

ÖZEL SERMAYE HAKİMİYETİ

Borcun daha pahalı hale gelmesi ve artan belirsizlik, yatırımcıların geçen yılın ikinci yarısında geri çekilmesine neden oldu. 2022'de kurumlar gayrimenkul yatırımını yüzde 28 azaltırken, özel sermaye o kadar defansif hareket etmedi ve bu oran yalnızca yüzde 8 düştü. Bu da tüm yatırımcılar tarafından taahhüt edilen 1,1 trilyon ABD dolarının yüzde 41'ini oluşturdu. Özel yatırımda hakimiyet konut (%43), ofisler (%18) ve lojistik (%15) tahsislerinin oldu. ABD şehirleri hacim bakımından başı çekerken sınırlar arası yatırımlarda ise Singapur’un yakından takip ettiği Londra, en büyük paya (%15) sahip oldu.

LÜKS KONUT BÜYÜMESİ YAVAŞLADI, ANCAK HALA POZİTİF SEVİYEDE…

Prime International Residential Index - PIRI 100 (Uluslararası Birincil Konut Endeksi) ortalama lüks ev fiyatlarının artış hızının geçen yıl yüzde 5.2 gerilediğini gösteriyor, ancak yine de net serveti 30 milyon dolar üzeri olan ultra zenginlerin global çapta yüzde 17’sinin bir ev alması ile 2022, kayıtlara geçen ikinci en iyi yıl oldu. İzlenen 100 pazarın 85’inde Dubai (%44) ve Aspen (%28) başta olmak üzere pozitif fiyat artışı gözlendi. Sıralamanın diğer ucunda ise Covid-19 etkileri ile Yeni Zelanda’daki Wellington (%-24) ve Auckland (%-19) gibi pazarlarda büyük tersine dönüşler görüldü.

KAR VE DENİZ TATİLİ BELDELERİ BAŞI ÇEKİYOR

Servet koruma, hibrit çalışma ve erken emeklilik ‘resort’ piyasasını hareketlendirdi. Yaz beldelerinde yüzde 8,4, kış tatili beldelerinde yüzde 8,3 olarak görülen büyüme 2022’deki ortalama pazar artışını geçti. Araştırmalar doğrultusunda Fransa, İspanya ve İtalya gibi pazarlardaki alıcı uyruğu çeşitliliği de dikkat çekmekte.

SERVET VE BEYİN GÖÇÜ…

Covid’in ironik miraslarından biri de sürekli hareket halinde olma isteğinin artması oldu. Net varlığı 30 milyon doların üzerinde olan bireylerin yüzde 13’ü ikinci bir pasaport veya vatandaşlık istiyor -ki bu yalnızca buzdağının görünen ucu. Turistik ülke pazarlamasında, vergi sistemlerinde, konut kiralama talebinde ve ofis gereksinimlerinde değişimlere gebe olan ‘dijital göçmen’ patlaması henüz başlangıç aşamasında.

HÜKÜMETLER BU GÖÇÜ KENDİLERİNE ÇEVİRMEK İSTİYORLAR

Serbest dolaşımdaki serveti kapmaya çalışma yarışı gittikçe kızışıyor. Batılı yatırımcılar için vize programı alternatifleri, Türkiye'de hızlı artış gösteren başvuruların yanı sıra Dubai, Singapur ve Hong Kong'daki daha esnek tekliflerle birlikte iyice fazlalaştı. Singapur’da aile ofislerinin yedi kat büyümüş olması Maliye Bakanlığının başarısını gösteriyor. Eğitim olanakları hala Londra’yı bir çekim merkezi yapsa da İtalya’nın düz oranlı vergi uygulaması, İngiltere’nin Tier 1 yatırımcı vizesinin yeni başvurulara kapalı oluşu karşısında avantaj sağlıyor.

EN ÇOK TALEP GÖREN MÜLK #1

Bu yıl net varlığı 30 milyon doların üzerindeki ultra zenginlerin yüzde 19’u gelir getiren mülklere yatırım yapmayı hedefliyor. Revaçta olan sektörlerde başı çeken sağlığı; lojistik, ofisler ve konutlar takip ediyor. Tahminlerimize göre uluslararası alımlarda Londra liderliğinde bir ofis/iş yeri alımı göreceğiz. ABD’li yatırımcılar yüzde 50 gibi bir seviye ile uluslararası satın alma hacminin ateşleyicisi olacak. Singapur, İngiltere, Kanada, Birleşik Arap Emirlikleri ve İsviçre’den de yine yoğun hareket bekleniyor.

YATIRIM TRENDLERİ

Yatırım kriterleri, fon sağlama ve piyasa eğilimlerindeki değişimler yatırımcı davranışlarını belirleyecek. ESG’nin (Environmental, Social, Governance – Çevresel, Sosyal, Politik) E’si, yani çevresel faktörler yatırımcının düşünme şeklini domine edecek, sosyal ve politik kriterler de bunu takip edecek. Çin'in yeniden açılması, İngiltere, ABD, Avustralya ve Kanada'da öğrenci konaklama talebinin artacağı anlamına geliyor

EN ÇOK TALEP GÖREN MÜLK #2

2023 yılında, konut tarzı mülk satın almak isteyen, net varlığı 30 milyon dolar üstü ultra zenginlerin oranı (%15) 2022’ye göre biraz düşse de nakit alım oranının (%49) yüksekliği fiyatları ve yüksek oranları yumuşatacak. Tahmin yürüttüğümüz 25 şehirden 15’inde bu yıl fiyat artışı bekliyoruz. Bu şehirlerde Dubai yüzde 14 ile başı çekerken diğer yerlerde yüzde 3 – yüzde 5 oranında artışlar bekliyoruz. Covid başından bu yana piyasayı kısıtlayan tedarik sıkıntısı, yani ev bulunamaması, ultra zenginlerin şu anda ortalama 3.7 ev olan portföylerini daha mantıklı hale getirmeleri ile biraz rahatlayacak.

KONUT ALICILARI İÇİN YENİ KANUNLAR

Uluslararası mülk satın alanlar, daha fazla değişen kurallar görecekler: Örneğin Kanada bu yıl ve önümüzdeki yıl için kendi vatandaşları dışında konut alımını yasakladı. Los Angeles’ta yeni bir emlak vergisi kondu, Singapur’da kiraya verme kanunları sıkılaştırıldı, Avusturalya’da vatandaş olmayan alıcılar için alım-satım ücretleri yükseldi ve İspanya’da yeni bir servet vergisi çıkarıldı. Müşteriler daha fazla politik stabilite aradıklarını belirtseler de şimdilik yeni normal bu olacak gibi gözüküyor.

Editöre Not:

Tanımlar ve veriler Hakkında

HNWI: High-net-worth individual (Yüksek net varlığa sahip kişiler) – Net varlığı, yaşadığı mülk de dahil olmak üzere 1 milyon ABD doları veya üstü olan kişiler

UHNWI: Ultra-high-net-worth individual (Ultra yüksek net varlığa sahip kişiler) - Net varlığı, yaşadığı mülk de dahil olmak üzere 30 milyon ABD doları veya üstü olan kişiler

PRIME PROPERTY (Birincil Mülk): Belli bir bölgedeki en talep gören, en pahalı mülkler; genellikle pazarın değer bakımından %5’ini temsil ederler. Birincil pazarlar çoğunlukla uluslararası müşteri profiline sahip olurlar.

PIRI 100: Knight Frank Prime International Residential Index, 16. yılında dünyanın en üst düzey lüks konut piyasalarındaki hareketleri izlemeye devam ediyor. Endeks, tüm dünyadaki araştırma ekiplerimiz tarafından belli başlı finans merkezleri, ticaretin döndüğü şehirler, ikinci ev tercihinin yapıldığı popüler kırsal ve sahil bölgeleri ile lüks kayak merkezlerinden bildirilen veriler ışığında oluşturulmuştur.

KNIGHT FRANK WEALTH SIZING MODEL (Knight Frank Servet Ölçülendirme Modeli): Veri mühendisliği ekibimiz tarafından yaratılan bu model, 200’den fazla ülkedeki HNWI, UHNWI ve milyarder gruplarının ölçülerini belirliyor. Ayrıca 100 global şehirde HNWI ve UHNWI’ları kent bazında modelliyoruz.

KNIGHT FRANK HNW PULSE SURVEY: 2023’de yeni çıkan HNW Nabız Yoklaması. Bu araştırma, Avustralya, Çin anakarası, Fransa, Hong Kong ÖİB, İtalya, Singapur, İspanya, İsviçre, İngiltere ve ABD dahil 10 ülke ve bölgedeki 500 HNWI'ın görüşlerini kapsıyor. Araştırma 2023 Ocak ayında yapılmıştır.

THE ATTITUDES SURVEY (Davranış Araştırması): 2023 bölümü, UHNWI müşterileri için 2,5 trilyon ABD dolarının üzerinde serveti yöneten 500'den fazla özel bankacı, varlık danışmanı, aracı kurum ve aile ofisi tarafından Kasım 2022'de sağlanan yanıtlara dayanmaktadır. ANZ Bank Australia, Bank of Singapore, Citi, Citibank, Commonwealth Bank, Dry Associates, Genghis Capital Ltd, Harvest Financial, HSBC Bank, ICEA LION, Ifigest, JB Were, Key Capital, Komerční banka, MA Financial Group, Macquarie Bank, NAB, NCBA Group, Rothschild, Santander Bank, Stanbic Bank Kenya, Standard Chartered Bank Singapore, UBS, United Overseas Bank (Malaysia) Bhd, Walsh Bay Partners ve Westpac’e katkılarından dolayı teşekkür ederiz.