Konut Balonu Var Mı ?

Konut balonu var mı soruları TÜİK'in açıkladığı istatistiklerin ardından sıklıkla gündeme gelmeye başladı. Peki, Türkiye'de konut balonu var mı ? İşte yanıtı...

Türkiye'de olası bir konut krizini temsilen dile getirilen 'konut balonu' söylemi epeydir Türkiye emlak ve gayrimenkul gündeminde yer alıyor. Konuyla ilgili birçok emlak ve gayrimenkul otoriteri açıklama yapıyor.  Peki, herkesin merakla beklediği soruya gelelim; Türkiye'de konut balonu var mı ?

Son olarak Seyfettin Gürsel, Zaman gazetesindeki köşesinde, 'Konutta balon yok, arz fazlası var' başlıklı yazısı ile duruma açıklık getirdi.

Önceki günlerde dünya emlak piyasasının tanınmış isimlerinden Robert Shiller Türkiye‘deki konut balonu ile ilgili bir dizi açıklama yapmıştı.

İşte o açıklamaların bir kısmı:

Türkiye’deki konut balonu tartışmasına Nobelli ekonomist Robert Shiller noktayı koydu: Konut fiyatlarında artış var ancak alarm durumunda değil.

Nobel ödüllü ekonomist Robert Shiller,Türkiye’de gayrimenkul sektöründeki fiyat artışının tehlikeli durumda olmadığını açıkladı.Şekerbank’ın 60. kuruluş yılı nedeniyle düzenlenen ‘Sürdürülebilir Kalkınma Finansmanı Zirvesi’nde konuşan Shiller, “Türkiye’de gerçekten konut fiyatlarında çok hızlı bir artış var ancak alarm verici durumda değil. Balon şişmeye başladı ama ABD ya da başka ülkelerdeki kadar ciddi bir durum yok” dedi.

-

Konut Balonu Var Mı ?

-

'SON DERECE POZİTİF'

ABD’nin en fazla danışmana sahip gayrimenkul şirketi Keller Williams’ın Uluslararası Başkanı Chris Heller da Türkiye’deki konut sektörüne dair açıklamalarda bulunmuştu.

Heller, Türkiye’nin emlak piyasası hakkında şu tespitlerde bulundu:

- Türkiye’deki gayrimenkul piyasası için son derece pozitifim.

- Büyüdüğünü, ileride de büyümeye devam edeceğini düşünüyorum.

- Avrupa’yla ve diğer Batı ülkeleriyle kıyasladığınız zaman Türkiye’deki gayrimenkul sektörünün durumu çok daha iyi.

- Aynı şekilde ABD’ye baktığımızda da, ABD de toparlanmaya başladı.

- ABD’deki gayrimenkul piyasasının iyileşmesi dünyanın geri kalan bölgelerini de çok olumlu etkileyecek ve diğer ülkeleri de geliştirerek büyütecek.

''KONUT BALONU OLAMAZ''

Heller, Türkiye’de konut balonu olduğu iddialarının spekülasyondan ibaret olduğunu belirterek şunları söyledi:

“Türkiye’de olsun, dünyanın neresinde olursa olsun, fiyatları belirleyen şey aslında arz talep meselesidir. Türkiye’de de talep var, hem de çok güçlü bir şekilde var. Bu talep de artarak devam ediyor. Bu talep devam ettiği sürece her zaman fiyatları yukarıya doğru tırmandıracaktır. Bunu karşılayacak arz da var. Dolayısıyla bu arz ve talep şu anda birbirini dengeliyor ve bu da fiyatları yüksek düzeylerde tutuyor”

-

Konut Balonu Var Mı ?

-

HIZLI ŞEHİRLEŞME FİYATLARI YÜKSELTİYOR

Ünlü ekonomist Nouriel Roubini ise bu açıklamaların aksine 'aralarında Türkiye’nin de yer aldığı birçok ülkede konut balonunun başlamış olabileceğine' dikkat çekti.

Gelişen piyasalarda ise Roubini’ye göre konut fiyatlarını artıran farklı etkenler söz konusu. İsrail, Hong Kong ve Singapur’da kişi başına yüksek gelir ve düşük enflasyon ile kurun değerlenmesine engel olmayı hedefleyen para politikası etkili. Türkiye, Hindistan, Endonezya ve Brezilya’da yüksek enflasyon var. Çin ve Hindistan tasarruflarıyla konut alıyor. Hızlı şehirleşme de gelişen ülkelerde talebi arzdan hızlı artırarak fiyatları yükseltiyor.

Son olarak da Zaman gazetesinden Seyfettin Gürsel 'konut balonu' polemiğini köşesine taşıdı.

İşte 'Konutta balon yok, arz fazlası var' başlıklı o yazı:

TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre konut satışları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 10, temmuz ayında ise yüzde 20 civarında düşmüştü. Bu veri çoktandır kamuoyunda tedavülde olan “konut balonu” söylentisini yeniden ateşledi.

TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre konut satışları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 10, temmuz ayında ise yüzde 20 civarında düşmüştü. Bu veri çoktandır kamuoyunda tedavülde olan “konut balonu” söylentisini (aslında söylencesini demek daha doğru olur) yeniden ateşledi. Son iki yıldır yerli yabancı kim benimle ekonominin gidişatı üzerine röportaj yapsa mutlaka “Konut balonu var mı, ne zaman patlayacak?” sorusunu hiç atlamadı.

Benim yanıtım hep “sanmıyorum” oldu. Ama doğrusu konuyu da etraflı bir şekilde araştırmadığımı itiraf etmeliyim. Balon olmadığı, yurtdışında mortgage (ipotekli kredi) krizinden bildiklerimi Türkiye konut piyasasından edindiğim izlenimlerle harmanlayarak verdiğim bir yanıttı. Geçenlerde kent ekonomisi üzerine uzmanlaşmış, ayrıca biyografisinde 2005’ten bu yana gayrimenkul değerleme sektöründe yönetici olarak çalıştığı
belirtilen Dr. Ahmet Büyükduman yeni çıkan kitabını yolladı:

-

Konut Balonu Var Mı ?

-

“Bir kent efsanesi, Konut Balonu” (Scala Yayıncılık).

Kitap ilk bölümünde Kent ekonomisinin temel kavramları ile konut piyasasının ekonomik işleyişini teorik olarak inceliyor. Meraklısı için tavsiye ederim. Kitabın konumuzu ilgilendiren kısmı ise İstanbul ’da konut piyasasının evrimini inceleyen ikinci bölüm.

Yazarın en büyük katkısı Hürriyet’in satılık ve kiralık konut ilanlarından 25 yıllık fiyat ve kira verisi üretmiş olması. Bu veriler enflasyon, inşaat maliyeti, faiz gibi diğer verilerle beraber incelendiğinde İstanbul’un konut piyasasının evrim hikayesi belirginleşiyor. Bu hikaye sanırım ekonomik patlama yaşayan büyük küçük diğer kentlerimize de teşmil edilebilir.

Hikayenin konut piyasası kısmı şöyle özetlenebilir: 1988-2000 döneminde enflasyondan arındırılmış (reel) konut gösterge fiyatı yatay seyrediyor. 2001 krizi ile birlikte bir miktar düşüyor sonra 2008’e kadar hızla artarak iki katına çıkıyor. Bizi pek teğet geçmeyen küresel krizle birlikte biraz geriliyor ardından 2013 yılına kadar yüzde 10’un biraz üzerinde artıyor.

Balon iddiasına gelince. Varlık balonu kavramı şöyle bir süreci tanımlar: Düşen faizler ve gevşeyen kredi koşulları konut talebini kamçılar. Talep arttıkça fiyatlar artar. Artan fiyatlar kredi çekip konut satın almayı cazip kılar (spekülatif davranış). Bu süreç bir süre gider ve sonunda ortaya büyük bir fiyat balonu çıkar. Balon eninde sonunda patlar ve fiyatlar tepetaklak olur. Alınan krediler geri ödenemez hale gelir. Kriz banka sistemine sıçrar. 2008-2009 yıllarında ABD, İrlanda, İspanya gibi ülkelerde yaşanan budur.

Oysa bizim kriz ertesi konut fiyat artışı böyle bir gelişmeye işaret etmiyor. Belki önceki dönemde (2003-2007) balondan söz edilebilir. Bu dönemde İstanbul’da konut fiyatı iki katına çıkarken konut arzı da (Yapı Ruhsatı endeksi 7 kat artmıştır). Ancak bu dönemin sonunda balon patlaması olmamıştır çünkü fiyatta düşüş yüzde 14 ile sınırlı kalmıştır. Bunun en önemli nedeni konut fiyatlarındaki artışın, Büyükduman’ın gösterdiği gibi, inşaat maliyetlerinden değil arsa fiyatlarındaki müthiş artıştan (arsa rantı) kaynaklanmış olmasıdır.

Son döneme gelince. İlk 6 aylar itibariyle 2012-2014 dönemini Türkiye genelinde incelediğimizde karşımıza çıkan manzara şudur: Yıllık konut nominal fiyat artışı yüzde 12 civarındadır (TCMB). Reel artış yüzde 3-4 demektir. Yapı ruhsatı alan özel kesim daire sayısı artışları ise sırasıyla yüzde 13 ve yüzde 35’tir (TÜİK). Bu rakamlara bakınca ben bir balon değil arz fazlası görüyorum.

Bu şu anlama gelir: Önümüzdeki dönemde inşaat sektöründe bir düzeltme kaçınılmazdır; inşaatlar önemli ölçüde yavaşlar, reel fiyatlar da sınırlı ölçüde geriler. Büyüme için kötü haberdir.

-

Konut Balonu Var Mı ?